Главная - Гражданское право - Безопасно ли покупать квартиру если она в собственности более 3 лет

Безопасно ли покупать квартиру если она в собственности более 3 лет


Безопасно ли покупать квартиру если она в собственности более 3 лет

8 признаков квартир, которые опасно покупать


Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами Фото: Krakenimages.com/shutterstock Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.

Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена. Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

  1. директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  2. генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин
  3. главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. «Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком.

Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры.

Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки.

В результате сделка признается недействительной.

Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно. Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади.

Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости (Фото: Krakenimages.com/shutterstock) Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин. Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял.

Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо.

Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.). Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам.

«Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала.

Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире.

Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки (Фото: And-One/shutterstock) Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры.

Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».
В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора.

Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения.

Либо устраивает просмотры в определенное время. «Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента.

В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд. Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить (Фото: Pop Paul-Catalin/shutterstock) Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла.

По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством.

Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной. «Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит.

Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками.

Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих. В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье. Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников. Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб. Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры (Фото: Jonas Petrovas/shutterstock)

  1. справку об отсутствии долгов по квартплате;
  2. нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  3. документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
  4. выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  5. свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  6. разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  7. нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  8. выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  9. документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
  10. справки из ПНД и НД.
  11. документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);

Чем грозит продажа квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности?

» » » 9,256 Просмотры Покупка недвижимости — это серьёзная сделка.

Люди тратят на приобретение жилья свои многолетние сбережения, продают собственность, чтобы иметь возможность внести необходимую сумму.

К сожалению, бизнес, где заключаются соглашения на несколько миллионов рублей, а именно столько может стоить квартира, привлекает мошенников. Рассмотрим, какие риски существуют для покупателя квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, и как их избежать. Откуда взялся этот срок в три года?

Дело в том, что недвижимое имущество, которое находится в собственности владельца менее трёх лет, продаётся и покупается по определённым условиям.

Например, одно из условий — продавец обязуется выплатить НДФЛ в размере 13% с налогооблагаемой базы.

Налогооблагаемая база — это разница между расходами на эту квартиру и доходами с продажи от неё. Если же жилье было получено в результате договора дарения или по завещанию, то минимальная сумма, которая не подлежит налогообложению — это 1 млн рублей. Через 3 года после того, как хозяин недвижимости вступил в права собственности, он налог не платит.Для некоторых сделок в 2016 году, 1 января, срок был увеличен до 5 лет.
Через 3 года после того, как хозяин недвижимости вступил в права собственности, он налог не платит.Для некоторых сделок в 2016 году, 1 января, срок был увеличен до 5 лет.

Это касается договора купли-продажи и инвестирования.

Неудобства, связанные с налогами, существуют и для покупателя. При покупке первого жилья, которое находилось у продавца менее трёх лет, покупающий не может обратиться в ИФНС и получить за него налоговый вычет.Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности находится, сопряжена с большими рисками.

Существует несколько распространённых схем мошенничества, которыми пользуются недобросовестные продавцы:

  • Продажа по поддельным документам. Чаще всего подделывают доверенности, когда квартиру продаёт не владелец, а его доверенное лицо. Возможен другой вариант — недвижимость находится в общей долевой собственности, продавцом является муж, а доверенность от жены подделана. Но иногда мошенничество достигает огромных масштабов — ненастоящими являются полностью все документы и квартира, а истинные владельцы даже не знают, что их собственность продана.
  • Признание сделки недействительной. Через некоторое время после того, как было заключено соглашение купли-продажи, бывший владелец обращается в суд для признания договора незаконным. Основания могут быть самыми разными: совладелец был не в курсе продажи, в квартире прописаны несовершеннолетние дети, жилплощадь была подарена предыдущему собственнику и даритель решил отозвать дарственную, дом достался по наследству и появились другие наследники.
  • Продажа квартиры нескольким покупателям. В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.

Стоит сказать, что и со стороны покупателей могут совершаться мошеннические действия. Они могут уговорить продавца указать в договоре сумму в 1 млн рублей, чтобы тот не оплачивал подоходный налог.

Как все понимают, остатка можно так и не дождаться.Риски для покупателя квартиры, находящейся в собственности владельца менее 3 лет, можно сократить, если обращать внимание на спорные моменты.

Есть несколько тревожных звоночков, на которые следует обращать внимание при приобретении квартиры:

  • Если владелец получил недвижимость в результате договора дарения, то предыдущий собственник в течение 3 лет может отозвать дарственную.
  • Продажа по доверенности. Во-первых, срок её действия может закончиться до завершения сделки. Во-вторых, доверитель может аннулировать доверенность без уведомления своего доверенного лица. Тогда договор будет считаться недействительным.
  • Если недвижимость была получена по наследству, то на неё могут претендовать другие наследники. Если им заблаговременно не сообщили об имеющихся объектах наследования, то считается, что их права нарушены и они могут обратиться в суд.
  • То же самое касается объектов, считающихся совместно нажитым имуществом. Супруги при разводе могут добровольно разделить собственность, не фиксируя этого документально. Если не было решения суда или нотариальной заверки, такая собственность продолжает считаться общей. В течение 3 лет после продажи совместной квартиры бывший супруг может обжаловать сделку, как нарушающую его права.
  • При некоторых обстоятельствах зарегистрированные в квартире жильцы могут добиться права проживания в ней даже после продажи. Не думаем, что кому-то будет приятно жить на своей жилплощади, но с чужими людьми.
  • Есть ли среди прописанных лиц несовершеннолетние или недееспособные граждане. Это тоже может стать основанием для аннулирования сделки.
  • Квартира находится под обременением.

Конечно, наличие одного или нескольких пунктов из этого списка не говорит о том, что продавец мошенник, в жизни бывают разные случаи, когда требуется срочная продажа недвижимости или владелец сам может не знать некоторых нюансов. Но купля-продажа новой квартиры сопряжена с большими денежными рисками, поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.На слова продавца надеяться не стоит, лучше проверить покупаемое жильё самостоятельно.

Для начала стоит получить выписку из домовой книги, которая покажет, кто зарегистрирован на интересующей жилплощади. Следующим шагом будет обращение в ЕГРП с просьбой о получении расширенной выписки, которая покажет следующую информацию:

  1. кто ранее владел этой жилплощадью;
  2. кто является владельцем квартиры;
  3. список зарегистрированных лиц;
  4. данные об уплате подоходного налога на недвижимость;
  5. существует ли обременение.

За такую справку потребуется заплатить государственную пошлину, но её размеры не идут ни в какое сравнение с теми денежными средствами, которыми рискует покупатель.Обязательно нужно сравнить изначальный план квартиры с имеющимся.

Не было ли перепланировки? Если имеются изменения, необходимо проверить, согласованы ли они и внесён ли налог. Если совладельцами жилья, которое находится в долевой собственности, являются несовершеннолетние, то необходимо проверить, есть ли разрешение органов опеки на продажу.

Но даже если такой документ имеется, риск всё равно остаётся.Конечно же, нужно обратить внимание на заполнение договора.

Он должен быть оформлен юридически грамотно, иначе его можно будет оспорить в суде.

Договор должен содержать следующую информацию:

  • Сроки на освобождение жилплощади предыдущими жильцами.
  • Полные идентификационные данные сторон, включая ФИО, паспорт, ИНН, регистрацию.
  • Дата и место заключения соглашения.
  • Характеристики объекта недвижимости, включая полный адрес, кадастровый номер, информацию из документов на жильё.
  • Заверение об отсутствии обременений.
  • Цена.

Что делать, если, несмотря на все предосторожности, факт мошенничества всё-таки имел место?

Сразу же обращаться с заявлением в суд.

Только через суд есть возможность вернуть денежные средства.

Однако это может затянуться, если физическое лицо-продавец объявит себя банкротом. К тому же возвращены будут только те деньги, которые тратились на приобретение, расходы на осуществление покупки, ремонт квартиры возмещены не будут.Сделки на большие суммы денег всегда сопряжены с риском, особенно когда это касается покупки недвижимости. Чтобы всё было оформлено правильно и без лишних волнений, лучшим вариантом будет обращения к квалифицированным юристам, которые смогут проверить и продавца, и квартиру и будут сопровождать сделку.

2018-02-26 28.04.201828.04.201811.04.2018

Риски покупки квартиры менее 3 лет

> Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот. Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его.

Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски. От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны.

По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё. На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  • Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.
  • Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им. Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья.

Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут. К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются. Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль.

Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить. Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  1. квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  2. продажа осуществляется по доверенности через представителя;
  3. заниженная стоимость квартиры и так далее.
  4. продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  5. помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  6. сомнительная причина продажи квартиры;

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам. Рекомендуем ознакомиться: Так:

  • Обратиться к любому нотариусу для получений сведений о наличии обременений квартиры.
  • Следует получить выписку из жилищной организации, где указываются все лица, официально зарегистрированные в указанной квартире.
  • Обратиться в Росреестр за получением сведений о наличии запретов и ограничений на осуществление регистрационных действий с данным жильём.
  • Следует получить кадастровую выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая покажет сведения о владельце жилья, его кадастровую стоимость и иную полезную информацию.

Разумеется, о наличии мошеннических мотивов указанные сведения не скажут, однако основные правовые аспекты квартиры по ним установить будет можно. Это значит, если в указанных документах всё будет в порядке, то можно не бояться за последствия покупки, так как покупатель будет иметь юридические основания для защиты своего права собственности.

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Вот несколько самых распространённых методов, которыми пользуются мошенники:

  • Мошенники зачастую после продажи обращаются в суд, чтобы добиться признания сделки недействительной. В большинстве случаев стороны в договоре продажи квартиры указывают более низкую стоимость, чем цена фактическая. В таких случаях после признания сделки недействительной покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, а оставшаяся часть сохраняется за продавцом. Таким образом, мошенники благодаря одной квартире могут иметь приличный доход.
  • Зачастую продажу осуществляют по подложным документам. Правда, на такую удочку попадают слишком доверчивые люди, которые абсолютно не осведомлены в специфике подобных дел. Наиболее опасным вариантом по подлогу документов является подлог доверенности. Ведь проверить доверенность порой довольно сложно. Кроме того, сделав настоящую доверенность можно добиться признания сделки в последующем недействительной, что также нежелательно для покупателя.
  • Одним из самых изощрённых способов обмана при продаже квартиры является одновременная продажа нескольким покупателям. Таким образом, за одну квартиру мошенники получают в три, четыре, а то и больше раз денег, а потом продавец просто исчезает. Обманутые покупатели же будут вынуждены годами оспаривать купленную квартиру.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры.

Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

  1. претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
  2. невозможность получения налоговых льгот;
  3. отмена договора;
  4. обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

  • Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
  • Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
  • Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
  • Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
  • Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
  • Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.
  • Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.
  • Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы. На данном этапе возникает казус между налоговой составляющей и действительностью сделки.

Как уже говорилось, в целях меньшего налога продавцы настаивают на указании в договоре более низкой цены, чем фактически уплаченной. При признании сделки недействительной деньги покупателю возвращаются лишь в пределах указанной в договоре суммы. Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму.

Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа.

Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  • Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.
  • В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.

Рекомендуем ознакомиться: Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос. Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников.

Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Разумеется, в идеале лучше не доводить дело до суда, а внимательнее отнестись к объекту покупки и к продавцу непосредственно перед заключением сделки. Специалисты обычно не рекомендуют приобретать квартиру, которая находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Но для тех, кто впервые сталкивается с такими вопросами, но по каким-либо причинам не желает обращаться к специалистам, существуют следующие рекомендации:

  • Необходимо тщательно изучить продавца. Как правило, продажа осуществляется посредством риелторских организаций. У них и можно выяснить все подробности о продавце, а также легитимности факта продажи.
  • Нужно проводить сделку под надзором нотариуса, который прямо скажет, есть ли какие-либо ограничения или обременения на продаваемой квартире.
  • Необходимо получить справку из налоговой службы, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по обязательным платежам.
  • Нужно навести справки в жилищной организации, под управлением которой находится продаваемая квартира. Таким образом можно будет выявить сведения о лицах, правомочных проживать в указанной квартире, а также о наличии задолженностей за коммунальные услуги.
  • Не будет лишним получить выписку из ГКН, в которой указываются все сведения о собственниках недвижимости, причём и о тех, что владели объектом ещё до продавца.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы. Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки.

Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего. Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение.

Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться. Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи. В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд.

Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги.

Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора. Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом.

Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству.

Точное соблюдение буквы закона при заключении сделки является своего рода гарантом обеспечения законных прав и интересов сторон. Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но Как купить землю у государства? Каждый гражданин страны имеет право раз в жизни получить Очень распространённым явлением в гражданских отношениях считается покупка квартиры по переуступке прав в сданном Для упрощения взаимодействия граждан с госорганами в России введено электронное правительство, которое решает многие Поиск: © 2021

При каком сроке владения недвижимостью не взимается налог от продажи недвижимости — более 3 или более 5 лет?

Недвижимость+2Mark11 сентября 2021 · 87,6 KИнтересно6Финансы102Практикующий бухгалтер. Рассказываю о налогах для физических лиц · ПодписатьсяСрок будет зависеть от даты приобретения недвижимости и способе:

  1. приобрели квартиру после 01.01.2016 — срок минимального владения 5 лет;
  2. приобрели квартиру до 01.01.2016 — срок минимального владения 3 года;
  3. получили квартиру в дар (от близкого родственника/члена семьи)/в наследство — 3 года.

С 01.01.2021 срок минимального владения может быть снижен до 3-х лет, но только в случае если:

  1. продается единственное жилье;
  2. если новая (вторая) квартира приобретается в срок менее 90 дней до даты продажи старой.

Еще немного об определении минимального срока владения недвижимостью 14 · Хороший ответ2 · 32,1 KТак ничего и не поняла, пишут по разному.

У меня единственная квартира в собственности с февраля 2018. Так через. Читать дальшеОтветить214Показать ещё 20 комментариевКомментировать ответ…Ещё 2 ответаНедвижимость804Предоставляю бесплатную консультацию в сделках с недвижимым имуществом.

8 985.ПодписатьсяСогласно НК РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены продавцы, которые продали недвижимое имущество, которым владели более минимального срока.

Минимальный срок составляет 3 года/5 пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Срок владения 3 года применяется в следующих.

Читать далее44 · Хороший ответ · 62,5 KКомментировать ответ…Автор вопроса считает этот ответ лучшим375Дистанционные сделки по всей России.

Надежно и безопасно купить или продать недвижимость.

· ПодписатьсяОтвечаетС 1 января 2016 года были внесены изменения в налоговый кодекс РФ. До этой даты минимальный безналоговый срок владения недвижимостью составлял 3 года.

С 1 января 2016 года : 1. Срок 3 года сохранился на недвижимость, полученную в наследство, по приватизации, по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. по договору пожизненного. Читать далее22 · Хороший ответ · 26,7 KБлагодарю за исчерпывающий ответ! Всё подробно, понятно и строго по делу!

Вопрос полностью разобран.Ответить3Показать ещё 2 комментарияКомментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиПрисоединяйтесь к экспертному сообществу!Яндекс.Кью — это сервис экспертных ответов на вопросы. Мы объединяем людей, которые хотят делиться знаниями, помогать друг другу и менять мир к лучшему.Вы тоже можете стать экспертом!

Чем грозит покупка квартиры менее 3 лет в собственности: как обезопасить сделку

» Считается, что риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности значительнее, чем после трех летнего периода.

Три причины этому: Параметр Описание Налоги 36 мес. освобождали от НДФЛ, но только по недвижимости, купленной до 2016 г. Срок до 3 лет вызывал подозрения, поскольку часто продавцы пытались применить схемы ухода от налогов.

Исковая давность После 3 лет риск оспаривания купли-продажи минимален. Признаки мошенничества Срочное отчуждение с низкой ценой характерно для методов обмана.

Указанные причины (кроме третьей), как индикаторы опасности, во многом преувеличены:

  1. исковая давность отсчитывается с момента, когда лицо узнало о нарушении. Законом заявлено 3 года, но лимит продлевается и возобновляется (ст. 200, 202, 203, 205 ГК).
  2. реализатор вправе уменьшить доход на расход, применить вычет (1 млн) – срок 3/5 лет для освобождения от налогообложения не единственный способ уклониться от взноса;
  3. в объявлениях прописывали «менее 3 лет» – это означало фиктивно уменьшенную (до 1 млн) или инвентарную цену. Теперь метод не действует: стоимости, близкой к рыночной.
    • Нюанс: приобретателю невыгодно занижение, , поскольку снижается база льготы; реализатору – наоборот;
  4. Нюанс: приобретателю невыгодно занижение, , поскольку снижается база льготы; реализатору – наоборот;
  5. по приобретенному после 01.01.2016 лимит времени, освобождаемого от налогов возрос к 5 годам.

    Старые правила неактуальные, на рынке увеличивается количество объектов с небольшими сроками: не каждый будет специально ждать 60 мес.

    для уменьшения платежей;

Покупка квартиры, находившейся менее трех лет в собственности, вовсе не свидетельствует об опасности сделки, но более тщательная проверка юридической чистоты обязательная. Основа безопасности – скрупулезный анализ оригиналов правоустанавливающих документов и личных бумаг собственника, включая семейное положение. Факт отчуждения недвижимости с небольшим временем владения порождает подозрения о намерениях избавиться от нее срочно, так как применена мошенническая схема или объявились третьи лица, претендующие на имущество.

Цель мошенника – продать проблемную квартиру и получить деньги до оспаривания купли-продажи и наложения ограничений на отчуждение. Не всегда применяется занижение цены.

Опасная недвижимость выставляется и по обычной стоимости, чтобы не вызвать подозрений. Чем покупка грозит покупателю и классическая схема мошенничества:

  • объявляется преемник, о котором при открытии наследственного дела не знали. Временные рамки 3-летнего срока давности расширяются, если суд сочтет причины неосведомленности наследника уважительными;
  • нотариус сверяет информацию с базами данных недвижимости и граждан;
  • появились наследники, граждане, признанные умершими или без вести исчезнувшими.
  • обстоятельств сделки, ущемляющих права кого-либо;
  • бывшая форма собственности, на каком основании получено;
  • запросить расширенную выписку из Росреестра (ЕГРН) с историей сделок и кадастровой ценой. Частая перепродажа свидетельствует о сокрытии следов мошеннических схем или о неприятных особенностях. Документ покажет, есть ли обременения, количество собственников;
  • подделка;
  • поверенный действует от имени умершего владельца;
  • проверяется отсутствие обременений, наличие разрешения от ООП, иные нюансы;
  • за нотариальное удостоверение договора купли-продажи (от 5 тыс. плюс процент от цены реализации) и сопутствующих бумаг;
  • за выписки из Росреестра. Цены ведомства разные (обычная стоит 350 руб.), так как есть разновидности справок: расширенные, на бумаге, о переходе права собственности, с историей перепродаж;
  • состояние;
  • обременений и претензий своих и третьих лиц;
  • соглашение не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, в отличие от его госрегистрации. Но привлечение специалиста повысит безопасность:
  • вместе с имуществом переходят долги, не связанные с личностью наследователя. Принявший проблемную недвижимость намеревается быстро ее продать, до заявления претензий кредиторами;
  • Иск удовлетворяют: применяется реституция – возвращение правоотношений в начальное положение.
  • взять форму №9 (данные домовой книги) из управляющей компании, отображающую число прописанных – все должны выписаться, особенно несовершеннолетние, до подписания ДКП;
  • сверить тех. план и помещение на предмет незаконной перепланировки;
  • наличие ремонта (отделки);
  • проконсультироваться у нотариуса, занимавшегося оформлением: узнать все подробности о родных продавца, сопутствующих обстоятельствах, поинтересоваться оценкой вероятности новых претендентов;при переходе квартиры по наследованию:
  • указывают дату освобождения жилплощади и передачи ключей;
  • не передавать средства «в руки», а и (для аванса, задатка, основной оплаты) с условием открытия доступа после переоформления. Расписки не гарантируют надежность – даже имея её, вернуть деньги будет трудно (судебные тяжбы, не результативное взыскание через ФССП);
  • ограниченная или полная недееспособность одной или двух сторон;
  • форсирование подписания соглашений посредником;
  • оплата регистрации прав (3000 руб.), ипотеки, если применялась (1000 руб.).
  • согласие супруга(и);
  • Предыдущий владелец, ставший жертвой мошенничества или третьи лица, претендующие на недвижимость, подают иск в суд с требованием признать куплю-продажу недействительной.
  • при переходе недвижимости по наследству узнать у нотариуса, оформлявшего дело, о возможности появления иных наследников;
  • выявились нарушения прав третьих лиц. Примеры: не выделена при использовании маткапитала;
  • Успевает это сделать.
  • жилплощадь обременена залогом (арестом). Объект нельзя продать, но не исключены случаи вручения продавцу аванса или задатка перед проверкой чистоты квартиры;
  • Продавец мошенническим способом завладевает помещением или возникают обстоятельства-основания для недействительности купли-продажи:
  • Желание быстро избавиться от имущества до наложения ареста (обременения):
  • Подделка документов.
  • при ипотеке застраховать «титул» – риски на случай утраты права собственности;
  • под угрозами, с принуждением, шантажом.
  • в ДКП продавец гарантирует отсутствие:
    • обстоятельств сделки, ущемляющих права кого-либо;
    • обременений и претензий своих и третьих лиц;
    • указывают дату освобождения жилплощади и передачи ключей;
    • если продавец состоит в браке, то потребуется согласие жены/мужа на отторжение, даже если она/он не вписана в документы на имущество (за исключением случаев раздельного пользования по брачному контракту);
    • прописывается, кто несет сопутствующие расходы на оформление и регистрацию ДКП.
  • избегать покупки по доверенности, проверять наличие доверителя и его дееспособность;
  • если применено фиктивное занижение цены с целью уменьшить налогообложение, уделить внимание авансовым соглашениям, распискам, поскольку при возникновении конфликта между сторонами и признании сделки недействительной, суд решит вернуть покупателю средства по ДКП, а не реально выплаченные.
  • узнать у владельца дату открытия наследства, номер свидетельства;
  • Несоблюдение прав несовершеннолетних.
  • если продавец состоит в браке, то потребуется согласие жены/мужа на отторжение, даже если она/он не вписана в документы на имущество (за исключением случаев раздельного пользования по брачному контракту);
  • Получает деньги от покупателя.
  • анализ расширенной выписки из ЕГРН, взятой непосредственно в процессе купли-продажи;
  • ДКП должен содержать дату и место составления, цену цифрами и прописью:
    • расшифровывают, если средства из разных источников и указывают общую сумму;
  • недвижимость под договором долгосрочной аренды – он действует независимо от смены владельцев.
  • Другие обстоятельства-основания для оспаривания прав на объект.
  • доверенность подписана:
    • гражданином, не осознающим действий;
    • под угрозами, с принуждением, шантажом.
  • общение с соседями, соцсети.
  • разрешения органов опеки;
  • Право собственности признается за истцами, соответственно, аннулируется для покупателя.
  • постоянное откладывание встречи с владельцем имущества.
  • Появление наследника.
  • использование просроченной или отозванной бумаги;
  • гражданином, не осознающим действий;
  • недействительная (поддельная) доверенность и подобное;
  • просмотреть в базах данных судебных решений по Ф.

    И. О.;

  • сравнить первоначальный план с видом недвижимости в реальности: все перепланировки должны быть узаконены;
  • Приобретатель утрачивает и деньги, и имущество. Суд обязывает мошенника возвратить средства.

    Процесс взыскания осуществляется через ФССП. При отсутствии у ответчика имущества и доходов для взыскания, производство возвращают без исполнения.

    При наличии работы у ответчика происходит ежемесячное отчисление денег из заработка, но такое возмещение тянется годами.

  • проверять наличие сопутствующих документов:
    • разрешения органов опеки;
    • согласие супруга(и);
    • сверить тех. план и помещение на предмет незаконной перепланировки;
    • если применено фиктивное занижение цены с целью уменьшить налогообложение, уделить внимание авансовым соглашениям, распискам, поскольку при возникновении конфликта между сторонами и признании сделки недействительной, суд решит вернуть покупателю средства по ДКП, а не реально выплаченные.
  • отсутствие полномочий (прав) на куплю-продажу:
  • Заключение договора с недееспособным, под принуждением.
  • проверить личность владельца;
  • характеристики жилполощади отображают максимально подробно (прописывают параметры, реквизиты, даты документов):
    • бывшая форма собственности, на каком основании получено;
    • состояние;
    • наличие ремонта (отделки);
  • соглашение заключено с применением обмана, шантажа, угроз;
  • при отчуждении объекта гражданами с несовершеннолетними детьми наличие разрешения от органов опеки и попечительства (ООП);
  • потребовать от владельца справки от ФССП с информацией про исполнительные производства на его фамилию и на объект не только по текущему времени, но и за прошлые периоды.
  • никогда не подписывать ДКП и не платить вперед, если есть нотариально свидетельствованные документы.