Главная - Жилищное право - Если не показывать полную стоимость квартиры

Если не показывать полную стоимость квартиры


Если не показывать полную стоимость квартиры

Заниженная стоимость квартиры в договоре. Чем грозит и как лучше оформить?


Автор публикации: ЮристПодписаться5 202 просмотров 2 642 дочитываний 14 августа 2021 в 10:12 Краткое содержание:Случается, что продавец квартиры категорически не хочет указывать в договоре стоимость, за которую он действительно продает свою недвижимость. Были времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали цену 1 миллион рублей.Население России не очень любит платить налоги в полном объеме, и сейчас приобретает достаточно обширную практику указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70%-71% от кадастровой цены продаваемого объекта недвижимости.В такой ситуации покупатель действительно рискует, поскольку в случае расторжения договора, признания его недействительным и т.п., возврату будет подлежать только сумма, указанная в договоре.Если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем, стоит ли вообще покупать именно этот объект.

Однако может случиться, что квартира прошла все проверки, совершенно «чистая», а единственная проблема это то, что продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре и хочется приобрести именно этот объект недвижимости.В этой ситуации, как правило, продавцы предлагают указать в договоре 70% от кадастровой стоимости, а на остальную сумму (разницу) написать расписку.В расписке можно написать, что эта сумма за неделимое улучшение, за ремонт, в общем вариантов масса. Смысл каждый раз один: в договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки.

При этом, как правило, указывается, почему и откуда эта сумма взялась.

Иногда могут даже не указывать, а просто подписать расписку на сумму разницы.В этом есть минус, потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры по квартире, удовлетворяют требования, основанные на обязательствах по подобным распискам.Расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, но при этом суды говорят о том, что есть договор, в договоре определена стоимость, а что еще передавалось по расписке, это не относится к стоимости договора.Стоит попробовать договориться с продавцом, узнать из-за чего он не хочет указывать полную стоимость.

Вопрос всегда упирается только в налоги, продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи. Можно договориться о том, что этот налог, который должен заплатить продавец, будет выплачен с покупателем пополам. В крайнем случае, если квартира того стоит, покупатель может выплатить и полную стоимость налога, тогда у продавца не будет причин писать заниженную стоимость и в договоре пройдет полная сумма.Есть еще один вариант, когда вы в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно вы подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи и этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора.То есть в дополнительном соглашении к договору купли-продажи прописывается, что изменяется пункт договора, где прописана цена приобретаемой недвижимости.

Указывается, что стороны договорились изменить этот пункт и читать его в следующей редакции, а в этой редакции уже указывайте реальную стоимость, за которую вы эту квартиру действительно покупаете.В настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а государственной регистрации обязательно подлежит переход права собственности по данному договору. Соответственно в Росреестр подается первоначальный договор с суммой, которую хотел продавец и Росреестр направляет в налоговую имеющиеся данные по этому договору.При этом у вас на руках остается дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры и если потом возникнет какой то спор, у вас будет больше шансов доказать, что вы купили не за ту цену, которая была в основном договоре, а за цену, которая фигурирует в дополнительном соглашении.Надо отметить, что данный вариант судами тоже трактуется неоднозначно, поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и все равно посчитать по первоначальной стоимости.

В любом случае, ситуация с таким дополнительным соглашением лучше чем писать просто расписку на разницу.да 19 / -5 нетВаш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикацииОК Поделиться в социальных сетях: Отписаться от обсужденияПодписаться на обсужденияПопулярныеНовыеСтарыеПоказать ещё комментарии (1)

позавчера, 17:13

С учётом того, что ипотека оформляется на большой период — до 30 лет, за это время может случиться все, что угодно: сокращение на работе, болезнь близкого человека, пополнение в семье 2 65 позавчера, 12:26

Налоговая служба дала разъяснения об особенностях документального подтверждения расходов налогоплательщика на приобретение имущества при декларировании полученных им доходовПисьмо 0 94 10.05.2021, 14:05

Проверка дееспособности продавца.На каких основаниях гражданин признается недееспособным?Это Недееспособность в престарелом возрасте и вследствие психического расстройства, или наркологической .

0 26 10.05.2021, 12:39

Ничто так не портит людей и не разрушает семьи, как квартирный вопрос.

Тем более, если квартира эта наживалась годами, а потом вдруг раз – и один супруг продал фамильные квадратные метры за спиной 0 25 09.05.2021, 22:34

Давайте разберем процедурные действия арбитражного управляющего и конкурсных кредиторов, а также иных участников дела о банкротства (в рамках ст.

34 Закона о банкротстве) в отношении нереализованного 0 32 09.05.2021, 15:54

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы.В России доходы облагаются . 0 86 08.05.2021, 22:22

Договор меныПо договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже 16 119 08.05.2021, 16:30

Что такое налоговый вычет за ремонт?Если вы приобрели квартиру в новостройке без отделки, то вы можете вернуть не только 13% от стоимости квартиры, но и часть средств, 0 136 08.05.2021, 13:16

На показе, собственник, или риелтор должен показать Вам документы на квартиру, для того чтобы Вы убедились в праве собственности продавца.1. Это паспорт гражданина РФ. Нужно проверить паспорта .

0 25 07.05.2021, 23:54

На бесплатный ремонт от магазина или сервисного центра действительно можно претендовать даже после окончания срока гарантии.

Однако многое зависит от того, каков был срок 13 126 07.05.2021, 17:12

При наличии исполнительного производства, возбужденного судебными приставами, имущество должника в любой момент может оказаться на грани ареста. Но есть вполне законные способы этого избежать.Подарить 1 66 05.05.2021, 14:50

„Сфера ЖКХ — она сверхкоррупционная.

Бейте по рукам всех, кого увидите и, в случае необходимости, передавайте материалы в правоохранительные органы“ — Дмитрий Анатольевич Медведев 33 202 05.05.2021, 13:11

По материалам Юридической социальной сети: www.9111.ruСделки с недвижимостью — это передача прав на объект недвижимости от одного лица к другому. Сделки с недвижимостью 25 332 05.05.2021, 13:03

Друзья привет.

Сегодня мой пост для тех у кого есть авто.Многие думают, что при продажи авто достаточно подписать договор купли-продажи, передать авто, получить деньги и забыть о нем.К сожалению .

0 32 04.05.2021, 12:23

Выявляемые размеры взяток ставропольских чиновников, мошенничества и ущерба, наносимых ими становятся все больше и больше.

Скоро счет пойдет на миллиарды.Напомню, что только в числе заместителей 0 28 Сейчас читают публикациюЮристов онлайн Вопросов за суткиВопросов без ответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц. сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб. р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:Администратор печатает сообщение

«Занижайка».

Чем опасно умышленное занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

12 февраля2,7 тыс.

прочитали4,5 мин.4,1 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы2,7 тыс. прочитали до концаЭто 67% от открывших публикацию4,5 минуты — среднее время чтенияНизкая ставка по ипотеке в нашей стране спровоцировала очередной рост цен на недвижимость.

Больше всего этому обрадовались те, у кого уже есть квартиры, так как в случае их продажи можно неплохо заработать.Но есть небольшой нюанс.

Законодательство требует заплатить налоги, если недвижимость была менее 5 лет в собственности. Для единственного жилья сделано исключение — 3 года владения.Так как цены на квартиры подросли существенно, то и налог придется заплатить приличный. С каждого миллиона по 130 тыс рублей.

Бюджеты, потрепанные пандемией, с нетерпением ждут этих денег от наших сограждан. Не все готовы добровольно расставаться с ними и из-за этого придумывают всяческие ухищрения, которые в итоге сводятся к одному – занижению стоимости квартиры в договоре купли-продажи. На большее у людей, как правило, фантазии не хватает.

В результате чего рискуют все участники сделки. И продавец, и покупатель. Самая главная опасность «занижайки» для покупателя — это возможное банкротство продавца в течение трех лет после сделки.

При этой процедуре проводится анализ недавних сделок (как раз за три года) и если обнаружат факт продажи квартиры по цене явно ниже рыночной (15-20% от рынка), то подадут в суд на отмену сделки. Как правило, суды подобные иски удовлетворяют. Квартиру заберут, а покупателя поставят в очередь на взыскание имущества банкрота.Очевидно, что в момент покупки квартиры, невозможно предсказать, станет ли продавец банкротом в течение ближайших трех лет или не станет.

Поэтому данный риск самый серьезный.

Второй нюанс, на который следует обратить внимание покупателю при сделке с занижением — это уплата дополнительного налога в случае продажи объекта в течение ближайших 5 лет. Налог будет взыскан с разницы между ценой за которую куплена квартира (которая указана в ДКП) и ценой за которую она будет продана.

Налог будет взыскан с разницы между ценой за которую куплена квартира (которая указана в ДКП) и ценой за которую она будет продана.

В-третьих, если продавец после продажи по заниженной цене вдруг передумает и подаст в суд на оспаривание сделки, то могут быть проблемы у покупателя. В лучшем случае потеряет время и нервы, ну еще немного денег на адвокатов. В худшем — отдаст квартиру, а взамен получит сумму, указанную в договоре-купли продажи.

А она там может быть существенно ниже рыночной. Возможно, встречные расписки, которые так любят писать на подобных сделках, спасут ситуацию, а может быть и нет. Народ у нас в стране наивный, не понимает, что налоговая тоже в курсе роста цен на квартиры, и её сотрудники с нетерпением ждут поступления на проверку налоговых деклараций.

И они заранее знают, что и где в них искать. Как налоговая может выявить занижение стоимости.

Ну, во-первых, от самих же участников сделки.

Существует миф о том, что если в договоре прописать цену квартиры в 4 млн, а еще стоимость неотделимых улучшений в 2 млн, то НДФЛ можно не платить. Люди всерьез верят, что эти формулировки обманут инспектора налоговой и он не поймет того, что реальная цена квартиры составила 6 млн.

Госслужащие в нашей стране не идеальны, но они же не идиоты, в отличие от тех, кто подобные договоры составляет и подписывает.

Сделка через ипотеку даст дополнительные доказательства занижения реальной стоимости квартиры для налоговой.

Банки ничем не рискуют. Им все равно что стоимость квартиры в ДКП 2 млн, а ипотечный кредит выдан на 4 млн.

А платеж прошел по безналу и навсегда остался в информационной системе банка. Любая проверка или запрос и банк сдаст вас с потрохами. А еще продавца легко и бесхитростно может сдать покупатель, предоставив в ФНС документы для получения налогового вычета.

Там будет и договор купли продажи, и кредитный договор, и документы, подтверждающие факт получения денег продавцом.

Покупатель квартиру получил, деньги заплатил за неё и хочет получить налоговый вычет, который ему положен, проблемы продавца его вряд ли будут волновать.

Продавец рискует при сделках с занижением, но не квартирой, а деньгами.

Налоговая, если докажет факт занижения стоимости квартиры в договоре, просто начислит налог на всю стоимость квартиры. Обращаю на это внимание.Продавец уже не сможет применить налоговый вычет в размере понесенных ранее расходов на приобретение жилья, так как попытался исказить данные и обмануть налоговую.

Повторяю. Налог будет взят с полной стоимости квартиры. Напомню, что 13% от 5 млн — это 650 000 рублей. Те, кто не верит, может прочитать первые два пункта статьи 54.1.

Налогового кодекса РФ:1. Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.2. При отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий:Про налоговые вычеты, которые уменьшают налоговую базу, вы сможете прочитать в другой моей статье, ссылка на которую появится здесь в ближайшем будущем.

Надеюсь, моя статья дала ответ на то, что такое «занижение стоимости» и чем оно опасно.

Аналогичные правила действуют и при продаже автомобилей.

Если цена авто 2млн, а в договоре написано, что 250 тыс, то могут быть проблемы в виде налога в размере 260 тыс рублей.

Поэтому прежде чем идти на сделку с занижением стоимости недвижимости, сначала оцените возможные последствия, и только потом принимайте решения. Но никак не наоборот. Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 06.02.2021 Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю?

Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть. А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей. Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска. А теперь подробнее и с примерами. – порядок и последовательность действий.

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке). Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве). Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами. Из законных способов применяют .

Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке). А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге.

То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле.

А насколько меньше? Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры. – смотри в Глоссарии по ссылке. За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт! Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Запоминаем этот факт! Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры. Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  1. Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  2. Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить.

Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю. Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?» Объективный ответ – смотри по ссылке.

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

  • Покупатель не сможет в полном объеме получить (в объеме своих реальных затрат).
  • В случае признания судом , Покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре (в том числе при банкротстве Продавца);

Рассмотрим эти риски по порядку. По первому пункту дело обстоит не совсем так.

Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке.

Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры. Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью). Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.
Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример: Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр.

делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва): «…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным… …Расписками, написанными собственноручно и выданными (- от: ФИО ответчика -) – (кому: ФИО истца -) от 09.03.2016 подтверждается, что по одной из них (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму в размере 5 700 000 руб. за проданную трехкомнатную …, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 09.03.2016… По второй — (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму 2 200 000 руб. и обязалась в случае признания договора купли-продажи указанной квартиры недействительным или расторжении в судебном порядке на основании судебного решения вступившего в законную силу, возвратить (- кому: ФИО истца -) указанную денежную сумму 2 200 000 руб.

в течение 3 дней… Буквальное толкование представленных истцами расписок позволило суду сделать вывод о том, что (- кто: ФИО ответчика -) получила по двум распискам от (- кого: ФИО истца -) в счет стоимости квартиры 5 700 000 руб.

и 2 200 000 руб., а всего 7 900 000 руб. … суд пришел к правильному выводу о том, что у (- кого: ФИО ответчика -) возникло обязательство по возврату (- кому: ФИО истца -) 7 900 000 руб., уплаченных последней (- кому: ФИО ответчика -) по договору купли-продажи квартиры от 09.03.2016, в счет возврата исполненного по недействительной сделке.» Проще говоря, здесь квартира была продана по заниженной в договоре стоимости и Покупателю были даны две расписки – одна на 5,7 млн. р. (согласно цене договора), другая – на 2,2 млн.

р. (как обеспечение, «гарантия» Продавца). И суд принял решение, что в результате признания сделки недействительной, Продавец должен вернуть Покупателю обе суммы по обеим распискам, несмотря на то, что в Договоре купли-продажи фигурировала только одна сумма (заниженная цена квартиры). Теоретически, конечно, другой суд может принять другое решение – то есть риск для Покупателя все же существует.

Однако, здесь приведен реальный пример того, как расписка, выданная Продавцом квартиры, полностью закрыла риск Покупателя, связанный с заниженной ценой договора. – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир?

Смотри по ссылке в Глоссарии.

В практике те же риэлторы используют и другую формулировку для второй расписки.

Первая выдается на получение суммы по договору, а вторая – за так называемые «неотделимые улучшения в квартире» (ремонт, встроенная мебель, техника и т.п.).

При таком подходе, юристы советуют составлять дополнительное соглашение к договору, в котором детально описать все эти неотделимые улучшения.

Чтобы не наломать дров, разработку такого договора лучше поручить .

Отдельно стоит сказать про случай, когда сделку суд может признать недействительной по иску конкурсного управляющего при банкротстве Продавца квартиры. Здесь нужно иметь в виду, что такой риск может проявиться именно в случае, когда квартира продавалась по явно заниженной цене (относительно рынка). Суд может усмотреть в этом попытку должника побыстрее сбыть свои активы, чтобы на них не было обращено взыскание от кредиторов.

Но, во-первых, двусторонняя реституция здесь так же вступает в силу, и расписки так же могут учитываться судами, во-вторых, Покупатель здесь может рассчитывать и на компенсацию от государства, в случае, если он имеет (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии). И в-третьих, у Покупателя есть возможность проверить Продавца на предмет его возможного банкротства (такие инструменты есть у нас в разделе ). – что грозит Покупателю? Что касается второго пункта – по поводу неполного получения Покупателем налогового вычета в случае покупки квартиры по заниженной в договоре стоимости – то и здесь риэлторы не все договаривают (а может, и сами не знают).

Во-первых, налоговая для обоснования вычета рассматривает не только Договор купли-продажи, но и расписки, выданные Продавцом Покупателю, и другие платежные документы (платежки по , например). Задача здесь – доказать и подтвердить реально затраченные суммы на покупку квартиры. Во-вторых, предоставляется только в пределах 2-х млн.

руб. затрат Покупателя (подробнее – в Глоссарии по ссылке). И если сниженная цена в договоре будет превышать эти 2 млн. руб., то это означает, что Покупатель уже сможет получить свой вычет по максимуму.

В Москве, например, все квартиры продаются по ценам, превышающим этот порог в 2 млн. руб. (даже с учетом заниженной стоимости).

Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке. Вот и выходит, что риски Покупателя от занижения стоимости квартиры в сильно преувеличены. Правда, есть некоторые «финансовые неудобства» для Покупателя от такого манипулирования ценой.

Это случаи, когда происходит:

  • покупка квартиры с заниженной стоимостью ;
  • последующая продажа квартиры, которая была куплена по цене ниже реальной.

В первом случае банк может не пойти на заниженную стоимость и (другие причины отказа – см. по ссылке). Хотя некоторые банки на это идут.

Но в таких случаях банк может ужесточить условия кредитования – повысить уровень первоначального взноса и/или повысить ставку по кредиту. Во втором случае Покупателю придется уплатить повышенный налог с продажи (если он продаст квартиру в течение 3-х лет), так как он не сможет применить налоговый вычет в размере реальной стоимости покупки этой квартиры. Как итог – в целом, и риэлторы, и юристы не рекомендуют Покупателям соглашаться на занижение цены в договоре, но при этом признают, что такие сделки распространены на рынке недвижимости.

И те же риэлторы и юристы сами участвуют в таких сделках и подсказывают своим клиентам, как можно грамотно защититься от этого риска.

Дискуссии на эту тему можно почитать на нашем .

при покупке квартиры – как это происходит?

Для Продавца квартиры риск занижения стоимости в Договоре купли-продажи – это возможные проблемы с налоговой, если там узнают о его проделках.

А как ФНС может узнать об этом? Ну, например – если Покупатель захочет получить налоговый вычет за покупку жилья и представит в налоговую не только Договор купли-продажи, но и расписку на полную сумму, подтверждая свои реальные расходы. И чем это грозит Продавцу? Его, скорее всего, вызовут в налоговую для дачи пояснений, после чего доначислят недостающий налог от реальной цены продажи квартиры и выпишут штраф за неудачные шутки с налоговой инспекцией.

За уклонение от уплаты налогов в крупном размере существует даже уголовная статья ().

Но при сделках с недвижимостью она, обычно, не применяется, так как там речь идет о суммах неуплаченного налога от 2,7 млн. руб. Тут Продавцу слегка повезло… Для смеха можно только добавить, что некоторые Покупатели иногда просят .

Когда и для чего это делается, и чем это может грозить Продавцу – об этом в отдельной заметке по ссылке. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем.

Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ.

Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн.

Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю.

Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль.

Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре.

«Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца.

Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.Во-вторых, речь идет о потере денег.

В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам.

Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства.

Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости.

Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи»

, — предупреждает Андрей Колочинский.Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя.

Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п.

3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве.

Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию.

Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс.

руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам.

Но помните о рисках и последствиях своего выбора.Не пропустите:

Почему в договоре купли-продажи квартиры нельзя указывать ее неполную стоимость

6 февраля 20212 тыс. прочитали2,5 мин.3 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы2 тыс.

прочитали до концаЭто 67% от открывших публикацию2,5 минуты — среднее время чтенияНе так давно в Москве квартиры продавались «за миллион» рублей. В наше время такая сделка опасна и не выгодна не только для покупателя, но и возлагает дополнительные расходы на продавца, т.е. не выгодна даже продавцу. В настоящей статье речь идет о квартирах, которые продают за адекватную рыночную стоимость, но в договоре указывают «заниженную» с целью «ухода от налогов» — например, когда квартира приватизирована, унаследована или куплена по заниженной стоимости и еще не прошел срок владения (3 или 5 лет), по истечении которого налог не уплачивается.

Итак, почему же нельзя ни в коем случае заключать договор купли-продажи, в котором будет указана заниженная стоимость квартиры. 1. Квартиру могут «забрать» по решению суда в случае банкротства продавца.

В современных реалиях повышенной закредитованности граждан и организаций, банкротству уже перестают удивляться и ни на репутацию, ни на моральное состояние данное мероприятие уже не оказывает никакого влияния, поэтому некогда даже самый респектабельный человек, может не увидеть ничего унизительного в собственном банкротстве. В случае банкротства продавца все имущество, проданное банкротом по заниженной стоимости за последние 3 года, будет возвращено судом банкроту (выражаюсь юридическим языком – «в конкурсную массу), сделки будут признаны недействительными, а банкрота обяжут возместить покупателю те денежные средства, которые указаны в договоре купли-продажи.

Суд будет рассматривать стоимость, указанную в договоре купли-продажи, и доказать иное будет крайне затруднительно.Но даже эти денежные средства получить будет невозможно – если лицо банкрот – размер его долгов значительно превышает стоимость имущества, которое может быть реализовано. 2. В случае оспаривания сделки по любому основанию можно будет рассчитывать лишь на возврат той суммы, которая указана в договоре купли-продажи в качестве цены квартиры. Доказать, что в реальности денежные средства, уплаченные «за ремонт» также являются стоимостью квартиры малореально.

3. Необходимость уплаты налога на доходы (НДФЛ) в случае необходимости продажи квартиры до истечения первых 5 лет владения.В данной ситуации рассматриваются квартиры, стоимость которых превышает 1 миллион рублей. В случае продажи квартиры до истечения срока, после которого налог не подлежит уплате, наверняка возникнет вопрос: какую цену квартиры указывать в договоре продажи квартиры – реальную или же символическую, по которой квартира была приобретена. При этом, какое бы решение не было принято, налог придется заплатить в обоих случаях.- Если указывать в договоре реальную рыночную стоимость — налог будет уплачиваться с разницы между ценой продажи и покупки.- Если же в договоре указать символическую стоимость — налог нужно будет заплатить с кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.

Данное условие не применяется, если кадастровая стоимость указанной квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа.Пример: Квартира приобретена 2 года назад, цена в договоре купли-продажи указана — 1 000 000 рублей.

Кадастровая стоимость на начало года продажи – 5 000 000 рублей. Существует 2 варианта ее продажи:1. Если мы указываем в договоре купли-продажи стоимость 5 000 000 рублейВысчитываем доход: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000.

Высчитываем налог (НДФЛ), подлежащий уплате:умножаем доход в 4 000 000 рублей на ставку налога в 13%, налог равен 520 000 рублей.2.

Если мы укажем в договоре купли продажи стоимость 1 000 000 рублей.Высчитываем доход от продажи с учетом понижающего коэффициента 0,7:умножаем кадастровую стоимость 5 000 000 рублей на коэффициент 0,7 = 3 500 000 рублей.Используем налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (3 500 000 -1 000 000 = 2 500 000 рублей).Высчитываем налог (НДФЛ), подлежащий уплате: 2 500 000 * 13% = 325 000 рублей. Таким образом, в современной действительности приобретение квартиры с указанием в договоре купли-продажи заниженной стоимости чревато серьезными потерями в дальнейшем.

Настаивая на указании в договоре купли-продажи полной стоимости покупаемой недвижимости можно обезопасить себя от ряда неприятностей и финансовых потерь.

Удачи в приобретении квартиры! и следите за публикациями — будет еще много интересного и полезного!

Продавец квартиры просит указать в договоре заниженную стоимость?

Узнайте, чем рискуете

17 ноября 202122 тыс. прочитали2,5 мин.32 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы22 тыс. прочитали до концаЭто 71% от открывших публикацию2,5 минуты — среднее время чтенияОбычная для России история: продавец квартиры настойчиво просит покупателя указать в договоре купли-продажи не реальную, а заниженную цену квартиры.

Что ж, для него в этом действительно есть определенный резон: любые доходы в РФ облагаются 13%-ным налогом. Чем меньше прибыль, тем меньше надо отдавать денег государству.Но вот для покупателя такой вариант не особо хорош. Сейчас расскажем, почему.Для начала стоит понимать, что законом предусмотрены случаи, когда продавец освобождается от уплаты налога.

Для этого он должен быть собственником жилья не менее 3 или 5 лет. Есть даже такой термин – «минимальный срок владения».

Он зависит от разных факторов.В (ст. 217.1) указано, что этот срок составляет 3 года, когда:

  1. квартира перешла к собственнику по договору ренты с правом пожизненного проживания.
  2. жилье было получено по договору приватизации;
  3. продаваемое жилье – это единственная жилплощадь собственника (оно считается единственным даже в том случае, если владелец купил себе другое имущество – правда, он должен это сделать не ранее, чем за 90 дней до момента продажи квартиры);
  4. имущество перешло собственнику по наследству или было подарено близким родственником;

Во всех остальных случаях минимальный срок владения – 5 лет.Примечание: минимальный срок владения считается с даты регистрации права собственности, а не с момента покупки квартиры. Исключением является. В этом случае собственность переходит к новому хозяину с того самого дня, как предыдущий владелец обретет вечный покой.Для этого существует налоговый вычет, и не один, а целых два:

  1. фиксированный вычет в размере 1 млн рублей;
  2. вычет с учетом фактических расходов на покупку квартиры.

Пример: если 1,5 года назад продавец приобрел жилье за 5 миллионов рублей, а продал за его за 6,2 миллиона рублей, то налог будет исчисляться с суммы 1,2 миллиона рублей.

Таким образом, он составит 156 тысяч рублей.Ну и последний аргумент в пользу отказа в занижении стоимости в договоре: продавцу это не особо поможет. Дело в том, что сегодня НДФЛ платится не с фактической, а с кадастровой стоимости квартиры.

Даже если указать в договоре цену продажи, к примеру, 50 тысяч рублей, то налоговая всё равно воспользуется данными кадастровой оценки и исчислит налог с 70% ее стоимости – таков закон. Так что продавцу в любом случае придется платить налог с некой цифры с шестью нулями.Читайте также: От занижения цены квартиры продавец не выигрывает ровным счетом ничего.

А вот потерять может очень многое.

  1. Покупатель не сможет применить налоговый вычет в полном объеме: он исчисляется исходя из цифры, указанной в договоре купли-продажи. Налоговый вычет по ипотечным процентам, скорее всего, не удастся получить совсем.
  2. Если сделка в последний момент не состоится или по ней обнаружатся претензии у третьих лиц, в суде будет фигурировать только та сумма, что прописана в договоре. Расписки и прочие «писульки» не имеют юридической силы.
  1. Если у покупателя ипотека, мало какой банк согласится на занижение цены. Либо он вообще откажется связываться с ненадежным клиентом, который явно проворачивает какие-то .
  2. Покупателя ожидают проблемы с субсидиями, если он хочет ими воспользоваться.

    Материнский капитал, военная ипотека, региональные льготы – всё мимо кассы. Но если их все-таки дадут, то лишь исходя из официальной суммы покупки.

Если обобщить все, что было сказано выше, заниженная стоимость квартиры может сильно навредить покупателю. Так стоит ли вообще рисковать?

В данном случае вполне уместно твердое «нет» даже без объяснения причин отказа.Читайте также:

Неполная цена квартиры в договоре – стоит ли соглашаться

Как правило, инициатива внести неполную цену в договор купли-продажи (ДКП) принадлежит продавцам квартир. Иногда покупатели поддаются их убеждению.

Если я веду сопровождение сделки с недвижимостью, то категорически отказываюсь от участия в таких процедурах, а также не советую участвовать в них никому. Они далеко не так безобидны, как кажется на первый взгляд. Причина, по которой продавец пытается убедить покупателя подписать ДКП, в котором указана неполная стоимость жилья – налоговое законодательство.

обязывает уплачивать НДФЛ со всех видов дохода.

В рамках налогообложению подлежат объекты:

  • Находившиеся в собственности меньше 3 лет, если право собственности на них возникло до 01.01.2016.
  • Или менее 5 лет, если право собственности на них возникло после 01.01.2016, кроме случаев приватизации, наследования или принятия недвижимого имущества в дар (здесь устанавливается срок владения в 3 года).

Также на один объект предусмотрена не облагаемая налогом сумма в 1 миллион рублей. То есть продать за миллион и дешевле можно без уплаты налога. А в остальных случаях чем ниже стоимость жилья, тем ниже сумма НДФЛ.

Если покупатель заплатил продавцу больше денег, чем указано в , он подверг себя существенному риску.

Главная опасность – попасть в мошенническую схему. Мошенники оформляют такие сделки с заведомо , чтобы нажиться на доверчивых людях.

Схема выглядит так:

  1. после получения денег (обычно до завершения регистрации сделки в Росреестре) он расторгает сделку;
  2. стороны оформляют ДКП;
  3. продавец получает денег больше, чем указано в договоре;
  4. покупатель возвращает квартиру и получает назад ту сумму, которая указана в ДКП.

Эта особенность несостоявшихся или расторгнутых сделок называется двусторонней реституцией: стороны возвращают всё, полученное по сделке, согласно договору.

Состояние преступности в РФ. Источник МВД.РФ В поисках предлога для расторжения договора используют различные методы.

Например:

  1. найдутся третьи лица, чьи права якобы нарушены;
  2. поступит заявление в суд, что сделка совершилась под принуждением, или продавец находился в состоянии алкогольного опьянения.
  3. продавец не выпишется или не выселится из квартиры;

Заниженная стоимость всегда будет играть против покупателя. Случалось и такое, что после родственники продавца оспаривали её на основании ничтожной цены, а покупателя обвиняли в мошенничестве. Заметьте, что если покупатель заявит в присутствии суда о том, что согласился участвовать в махинациях с уплатой налога, суд вправе обвинить его в налоговом преступлении и привлечь к административной или уголовной ответственности.

И даже если всё обойдётся благополучно, покупатель останется в проигрыше по двум причинам:

  • В случае продажи жилья раньше, чем через 5 лет, при удержании учитывается разница между суммой, затраченной на приобретение, и суммой продажи. Чем больше разница, тем больше налоговое удержание.
  • При покупке недвижимости покупателю положен в размере 13% от цены объекта, указанной в ДКП (но не превышающей 2 миллиона). И чем ниже цена, тем меньше будет назначена сумма, положенная к возврату покупателю.

Так что покупателю ввязываться в такие инциденты не стоит. Настоятельно рекомендую покупателю принять следующие меры безопасности:

  1. собственник и его семья должны выписаться до начала сделки, и ничьи имущественные интересы продажа квартиры не должна нарушать.
  2. цена не должна быть ничтожно малой, чтобы сделку не оспорили;
  3. все условия договора должны быть приемлемыми, чтобы не возникло повода расторгнуть договор

При оформлении в сделку вступает третья сторона – банк. Так как кредитный договор оформляется на сумму не большую, чем стоимость жилья, махинации с указанием цены здесь не получатся.

Ведь продавец получит от банка ровно столько, сколько указано в ДКП.

  • Если продавец будет уличён в намерении обмануть государство и укрыться от налогообложения, то здесь у него могут возникнуть серьёзные проблемы, согласно :
  1. в виде лишения свободы сроком до 2 лет.
  2. в виде штрафов от 100 тысяч рублей;

2.

Если стоимость квартиры ниже, чем кадастровая, на 30% или больше, то налоговые органы вправе производить расчёт налога не с указанной в ДКП стоимости, а с кадастровой стоимости жилья. В любом случае игры с законом могут привести к нелицеприятным последствиям. Лучше всего указывать соразмерную цену квартиры – это даст гарантию безопасности сделки.