Главная - Жилищное право - Если выкупила квартиру у двух собсвенников как ее объеденить

Если выкупила квартиру у двух собсвенников как ее объеденить


Если выкупила квартиру у двух собсвенников как ее объеденить

Как объединить две квартиры в одну с правовой стороны


«У нас, к сожалению, не очень большие квартиры» — говорил герой одного очень популярного советского кинофильма. С тех пор много успело измениться, но большинство из нас, по-прежнему, живет в достаточно тесных малогабаритных квартирах. Конечно в новостройках с улучшенной планировкой проблема квадратных метров отсутствует, но иногда бывают объективные причины продолжать жить в старом доме — район проживания значит больше пресловутых квадратных метров.

В этом случае, если позволяет финансовая возможность и повезло приобрести две, сообщающиеся между собой стенами квартиры, их можно объединить в одну. Тем самым получив не просто просторное жилье, но и отдельные санузлы. Однако, такое масштабное объединение потребует много времени, средств и даже нервов.

  1. согласие владельцев квартир на объединение
  2. выписку из домовой книги;
  3. финансовые счета на объединяемые квартиры;
  4. свидетельства о собственности на обе квартиры;
  5. согласие соседей на объединение (его наличие необязательно, но позволяет урегулировать возможные споры)
  6. поэтажный план дома и техническую документацию на обе квартиры;

Начинать расширять жилплощадь необходимо не с обрушения стен, а с множества разных согласований.

В противном случае такая перепланировка может обернуться значительными неприятностями, штрафами и даже уголовным делом.

Ведь стены дома, при строительстве имеют разную степень важности в устойчивости всех конструкций. И некоторые из них просто нельзя сносить или даже уменьшать их прочность, путем обустройства дверей. Поэтому, прежде чем думать как объединить две квартиры в одну, начать следует с согласований: 1.

Муниципальное управление архитектуры.

Чтобы было понятнее, в городах при администрациях создают управления архитектуры и градостроительства, а в других муниципальных образованиях (станицах, поселках и т.д.) — межведомственная комиссия, которая осуществляет те же полномочия по переустройству жилых помещений.

Обращение в одно из этих подразделений — отправная точка по объединению квартир. Здесь дадут общую оценку типу дома и возможности объединения квартир.

Если дом монолитный или кирпичный, то шансов на положительный ответ больше, чем в панельном.

Результатом обращения будет получение разрешения на соединение квартир. Ознакомится с образцом заявления для получения разрешения о переустройстве, а также скачать его, можете на этой странице в конце статьи. 2. Проектный институт. Сюда следует идти, имея на руках вышеуказанное разрешение. Проектировщики должны выдать заключение о всех коммуникационных особенностях квартир — вентиляция, дымоход, водопровод, система отопления, а также о том, что в ходе проводимых работ, не будут затронуты важные инженерные коммуникации и новое помещение будет соответствовать нормам строительных стандартов.

Проектировщики должны выдать заключение о всех коммуникационных особенностях квартир — вентиляция, дымоход, водопровод, система отопления, а также о том, что в ходе проводимых работ, не будут затронуты важные инженерные коммуникации и новое помещение будет соответствовать нормам строительных стандартов. Кроме того, здесь должны разработать «кальку» — план реконструкции квартир, с которым потом необходимо обращаться в БТИ.

3. Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Именно здесь выдадут все самые главные документы на объединение квартир — новый технический паспорт, с указанием всех изменений в помещении и все справки для объединения лицевых счетов и внесения новых сведений в кадастровый реестр. Правда перед этим необходимо будет сдать работы по реконструкции специальной комиссии от муниципальных властей и архитекторов. 4. Согласование объединения квартир с соседями и Управляющей компанией.

Сделать это нужно в обязательном порядке, иначе можно оказаться привлеченным к административной ответственности. Все должны быть поставлены в известность, ознакомлены, и, по возможности, согласны на такую масштабную перепланировку.

Важно: Если самым простым и менее затратным вариантом объединения двух квартир в одну является задействование территории подъездного холла, для этого требуется согласие всех собственников в доме и договор с управляющей компанией. Места общего пользования, к которым относится вся территория подъезда, не могут быть включены в площадь объединенных квартир, поэтому дальнейшие операции с такой квартирой могут оказаться затруднительными. После того, как все согласования получены и перепланировка узаконена, БТИ должно выдать новый технический паспорт на одну квартиру.

Ей может быть присвоен двойной номер, от старых квартир, или оставлен один из них.

После этого необходимо подать заявление на внесение изменений в Единый реестр прав на недвижимость и получить новое свидетельство о праве собственности на объединенное жилье. Доли в этом жилье будут пропорциональны долям в старых квартирах, в соответствии с правоустанавливающими документами на них.

После получения нового государственного свидетельства о праве собственности можно идти в УК, и открывать новый лицевой счет по объединенной квартире. Расчет коммунальных услуг в этом случае будет производится в соответствии с новым договором по общепринятым нормам.

Чтобы обеспечить достоверный учет горячей и холодной воды обязательно потребуется установить счетчики-водомеры. Потому что нормативы потребления рассчитываются на один санузел в квартире, тогда как в объединенном варианте санузлов и ванных комнат будет по две. Если при объединении квартир не происходит масштабной перепланировки, то можно обойтись без согласований и получения справок и новых документов.

Например, если в квартирах есть общая лоджия или существует возможность оборудования одной двери между ними, которую можно заложить, при необходимости. Рекомендуем заявление скачивать по ссылке, а не копировать, чтобы получить документ с правильным форматированием текста. В Администрацию муниципального образования от _____________________________ _____________________________ _____________________________ _____________________________ _____________________________ _____________________________ ЗАЯВЛЕНИЕ О ПЕРЕУСТРОЙСТВЕ И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Место нахождения жилого помещения: __________________________________________________________________________ (указывается полный адрес: субъект РФ, ____________________________________________________________________________ муниципальное образование, поселение, улица, дом, корпус, строение, квартира (комната), подъезд, этаж) Собственник(и) жилого помещения: __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Примечание: Указывается наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц, в случае, если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы.

Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению.

Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению.

Прошу разрешить __________________________________________________________________________ (переустройство, перепланировку, переустройство и перепланировку — нужное указать) жилого помещения, занимаемого на основании ____________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________, (права собственности, договора найма, договора аренды — нужное указать) согласно прилагаемому проекту (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с целью использования помещения _______________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________ (указывается назначение переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения) Срок производства ремонтно-строительных работ с «___» ________ 201__ г. по «___» ________________ 201__ г.

Режим производства ремонтно-строительных работ с ____ по ____ часов в __________________ дни. Обязуюсь: осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией); обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ; осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ. Согласие на переустройство и (или) перепланировку получено от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от «___» _______________ _____ г.

№ _____:

——————————— <*> Подписи ставятся в присутствии должностного лица, принимающего документы.

В ином случае представляется оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об этом в графе 5. К заявлению прилагаются следующие документы: 1)____________________________________________________________________________ (указывается вид и реквизиты правоустанавливающего документа на переустраиваемое и (или) ____________________________________________________________________ на _____ листах; перепланируемое жилое помещение (с отметкой: подлинник или нотариально заверенная копия) 2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на _______ листах; 3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения на ______ листах; 4) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, на ____ листах (при необходимости); 5) иные документы: _______________________________________________________________ (доверенности, выписки из уставов и др.) Подписи лиц, подавших заявление <*>: «____» ____________ 201__ г.

___________________ _____________________________ (дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя) «____» ____________ 201__ г.

___________________ _____________________________ (дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя) «____» ____________ 201__ г. ___________________ _____________________________ (дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя) «____» ____________ 201__ г. ___________________ _____________________________ (дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя) ——————————— <*> При пользовании жилым помещением на основании договора социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании договора аренды — арендатором, при пользовании жилым помещением на праве собственности — собственником (собственниками).

—————————————————————————————————————————- (следующие позиции заполняются должностным лицом, принявшим заявление) Документы представлены на приеме «_____» ___________________ 201__ г. Входящий номер регистрации заявления №_______ Выдана расписка в получении документов «_____» ___________________ 201__ г.
Входящий номер регистрации заявления №_______ Выдана расписка в получении документов «_____» ___________________ 201__ г. №______ Расписку получил «_____» ___________________ 201__ г.

____________________________________ (подпись заявителя) ___________________________________________ (должность, Ф.И.О. должностного лица, принявшего заявление) ____________________________________ «_____» ___________________ 201__ г.

(подпись) ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Прочитано 29211 раз Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно) Имя (обязательное) E-Mail (обязательное) Подписаться на уведомления о новых комментариях Анти-спам: выполните задание You should turn on JavaScript on your browser.

After that please reload the page.

Otherwise you won’t be able to post any information on this site.

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

  1. 2.8.2017
  2. 174982

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах.

Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников.

Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам. Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.

Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Юлия Балай директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду.

Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч.

Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти. Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо – это стать медиатором – посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом.

Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Юлия Балай директор офиса АН «Новосёл» После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя.

Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог.

Рекомендуем прочесть:  Декларация продал квартиру

В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил. Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.
Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду. Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю.

То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли.

Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке.

Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Бывает, что за десятую часть реальной цены. Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Влада Павлова специалист по недвижимости АН «Линк» Случай из практики. Квартира приватизирована на троих – папу, маму и ребёнка.

Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем.

Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору.

Тот отправил мужчине письмо:

«Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно – свяжитесь со мной»

.

С риэлтором человек согласился общаться.

Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный кредит. Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги – продавец и покупатель – находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили.
Тем не менее, куплю-продажу оформили.

Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы – с помощью ипотеки. Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе.

Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется. Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой.

Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения.

Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году. Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд.

Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца Данный вариант является разновидностью способа №3.

Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа. Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре.

По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами.

Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход.

Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону.

Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется. Елена Николаева управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Долю в квартире человек покупает в трёх случаях.

Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают.

Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры.

И, наконец, существуют профессиональные рейдеры.

Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли. Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко.

Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке. Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире.

Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия.

Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей.

Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.

1. Продать Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности.

За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще. Влада Павлова специалист по недвижимости АН «Линк» По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры.

Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку.

Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся.

Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту. Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «» портала METRTV.ru.

Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения.

В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение. Юлия Балай директор офиса АН «Новосёл» Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта.

Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали.

Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было. Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут.

Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца. 3. Отдать за долги И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном.

Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю.

В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу.

Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами.

Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку.

И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса.

Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом.

Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс.

за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб. Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону».

На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Ранее по теме: Полезные сервисы: Подписаться на еженедельную email-рассылку Подписывайтесь на новости:

Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников

Общая собственность.

Совместная и долеваяЖильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек.

Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.Совместная собственностьНедвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим.

Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).Долевая собственностьВне брака совместная собственность встречается очень редко: люди предпочитают определять размер своей доли. Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать.

Хотя владельцы могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — закон даёт им право на самостоятельное решение. А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие.

Выдел долиНужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼.

Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников.

При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственностиПродать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют.Какие документы проверить:

  • документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);
  • брачный договор (если есть).
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);
  • паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости;

Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности:Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года.

Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один, но это не значит, что собственность личная — второй супруг всё равно считается равноправным владельцем, за исключением нескольких случаев.Закажите выписку из ЕГРН. Выписку нужно заказывать всегда, даже если собственники дали вам свидетельство, — оно остается у бывшего владельца и тогда, когда квартиру давно продали.В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире. Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.Попросите у продавцов документы-основания права собственности.

То есть те документы, по которым право собственности на жильё перешло к нынешним владельцам, они указываются в выписке из ЕГРН. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.Это самые важные документы для сделки — именно по ним вы поймете, может ли квартира быть не в общей собственности.Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  1. если квартира появилась до брака.
  2. один из супругов получил её в наследство (проверьте свидетельство о наследстве, заодно уточните, сколько всего было наследников и как решился вопрос с остальными);
  3. её подарили одному из супругов по договору дарения или передали бесплатно по другому договору (попросите эти документы и проверьте, кому именно передали квартиру);

Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН: будьте внимательны, дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается внизу документа, рядом с номером гос.регистрации.Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака.

В паспорте отметка о браке стоит не всегда: человек мог потерять и восстановить паспорт без неё, поэтому лучше попросить сразу все документы. Также информацию о браке можно запросить в реестре ЗАГСов через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право. Если квартира появилась до брака — это личная собственность и продать её можно без согласия супруга.Спросите, нет ли брачного договора.

Ещё один случай, когда появившаяся в браке квартира не будет совместной собственностью, — если это прописано в брачном договоре. Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после.

Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.Описание жилья при этом может быть конкретным или общим. Например,

«любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака»

— если договор заключался до покупки квартиры.

Так супруги могут договориться, к примеру, о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:1. Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.2. Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.3.

Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.4. Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.5. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.6.

Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.Как купить долю в квартиреПонять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.Вот о каких правилах нужно знать:Преимущественное право других собственников. До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости.

Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи. Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей. Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя.

У сособственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю.

Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки.

Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы.

Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю.

Прочитайте по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.Нотариальное удостоверение договора.

Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса.

Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:1. Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.2. Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.3.

Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.5.

Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.Риски при покупке долевой собственностиИз-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.Вот что может пойти не так:Продавец продаёт долю в праве под видом отдельного жильяТакие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв.

м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё.

Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся.После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.Как этого избежатьВнимательно всё проверьте:

  1. У недвижимости должен быть отдельный кадастровый номер, по которому можно заказать выписку из ЕГРН, в ней будет информация о количестве собственников. До получения выписки вы можете по адресу на портале Росреестра.
  2. Посмотрите документы-основания — если в договоре на покупку этого объекта ранее фигурировала только доля в праве, то отдельной квартирой он стать со временем вряд ли мог. Если в документах-основаниях написано, что это именно квартира, то её кадастровый номер должен совпадать с номером покупаемой недвижимости. Если они отличаются, проверьте старый номер на сайте Росреестра.
  3. Если дом многоэтажный, посмотрите планировку других квартире в нём — это можно сделать на Яндекс.Недвижимости в. Если планировка и площадь квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с подобным метражом — это повод задуматься.

Продавец не известил других собственников о продаже долиЭтот порядок можно нарушить разными способами:

  1. подделать документ, подтверждающий отправку этого извещения другим собственникам, ведь извещение можно передать под роспись;
  2. отправить извещение по старому или неправильному адресу;
  3. подделать отказ сособственника от покупки доли.
  4. подделать извещение о продаже;

Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.Как этого избежать Придётся проконтролировать много нюансов:

  1. Убедитесь, что в извещении были указаны все значимые условия будущей сделки: описание недвижимости, цена, порядок расчётов, перечень тех, кто остается жить в квартире, срок передачи квартиры и т.

    д.

  2. Если извещения отправляются по почте, проследите, чтобы продавец выслал их по актуальным адресам или по всем известным ему адресам, лучше, чтобы это было заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
  3. Договоритесь о том, чтобы все документы направлялись через нотариуса. Лучше выберите его сами или найдите общими усилиями — не поддавайтесь на уговоры продавца выбрать «хорошего знакомого специалиста».
  4. Отслеживайте трек-номера отправлений на сайте Почты России, чтобы убедиться в том, что извещения дошли до адресатов. А если у вас есть телефоны сособственников, позвоните им и спросите, получили ли они уведомления.

    Так вы хотя бы исключите ситуацию сговора между продавцом и владельцами остальных долей.

  5. Проверяйте содержание извещений, которые продавец отправляет другим собственникам.

Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.Сговор продавца и сособственниковТут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.Как этого избежатьЧтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно.

А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.А вот если соседи решили вынудить вас продать приобретённую долю своим поведением, то готовьтесь к длительным разборкам (с полицией, судами и т. д, в зависимости от того, что они нарушают), если не хотите терять деньги.

Но в такой ситуации многие предпочитают избавиться от доли и не трепать нервы.ЗаключениеВ сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое». Так что бояться такой покупки не стоит.

Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре.