Главная - Гражданское право - Какие должны быть документы при покупке дома и земельного участка

Какие должны быть документы при покупке дома и земельного участка


Какие должны быть документы при покупке дома и земельного участка

Документы на покупку дома с земельным участком


» Процесс покупки дома и участка земли связан с проверкой документов на данные виды собственности. Именно от наличия всех необходимых бумаг зависит возможность провести сделку в соответствии с законом. Рассмотрим необходимые с земельным участком, а также процесс их проверки и заключения договора купли-продажи.СодержаниеОбщий перечень документов на дом должен включать:

  1. Документы, удостоверяющие право на строительство дома и его сдачу в эксплуатацию.
  2. Документы на земельный участок.
  3. Правоустанавливающие документы. Это может быть любой документ, на основании которого продавец стал владельцем данной недвижимости.
  4. Согласия на продажу от других совладельцев дома, если таковые есть.
  5. Выписка из ЕГРН, удостоверяющая права собственности, а также содержащая данные об обременениях данной недвижимости.
  6. Справки об отсутствии задолженностей по платежам.

В разных ситуациях конкретный список документов на покупку дома с земельным участком может различаться. О типовых нюансах расскажем далее.В случае с долевой собственностью на объекты недвижимости есть ряд особенностей.

Главная из них связана с преимущественным правом остальных дольщиков на покупку продаваемой части дома или участка.Согласно закону, решив продать долю, её владелец должен уведомить об этом остальных дольщиков.

Это нужно делать письменно с указанием цены доли. На ответ на данное уведомление им отводится месяц.

Если никто не захотел купить долю в течение этого времени, только тогда продавец может искать покупателя на рынке недвижимости.

Но при этом он не может снижать цену. Если же он решит её понизить, то всю процедуру уведомления нужно повторить.Соответственно, покупая долю в доме или участке нужно удостовериться в наличии согласия совладельцев на продажу.В связи с описанной особенностью торговли долями недвижимости к стандартному набору документов добавляются также ряд дополнительных. Весь список документов для покупки дома выглядит так:

  1. Справка об отсутствии задолженности.
  2. Поэтажный план дома.
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Личные паспорта продавца и покупателя.
  5. Согласие дольщиков на продажу.
  6. Технический и кадастровый паспорта дома.
  7. Правоустанавливающий документ на дом (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве).
  8. Выписка из домой книги.

Если совладельцем является супруга, то нужно её согласие, заверенное нотариусом.

Если речь идёт о долевой собственности, одним из владельцев которой является несовершеннолетний, то понадобится согласие органов опеки.Список документов на земельный участок схож с таковым для дома:

  1. Межевой план.
  2. Разрешение на продажу, в случае наличия других собственников данной доли.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Справка об оплате земельного налога и отсутствия по нему задолженности.
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Правоустанавливающий документ.

Важная особенность покупки участка связана с тем, что доля должна быть выделена в натуре.

А для этого важно проведение межевания участка.При договорённости о сделке по желанию сторон можно оформить предварительный договор купли-продажи.

Составляется этот документ в свободной форме.

В нём нужно указать:

  1. Условия, связанные с предметом договора.
  2. Время для оформления сделки.
  3. Условия заключения сделки.

Хотя такой предварительный договор не является обязательным, он служит дополнительной гарантией и доказательством в случае возникновения споров по поводу данного объекта.Продажа загородного дома в дачном товариществе происходит так же, как и других объектов недвижимости.

Однако важно на этапе проверки документов на покупку дома с земельным участком такого типа убедиться, что этот дом является законной постройкой.

Также важно учитывать, что бывают ситуации, когда дом находится в собственности продавца, а участок земли является муниципальной собственностью, которую продавец лишь арендует.

Такие сделки достаточно рискованны, так как не всегда возможно приобрести данную землю в личную собственность.При заключении сделки нужно действовать по следующему алгоритму:

  1. Рассчитаться с продавцом при регистраторе, либо посетить банк для безналичного расчёта.
  2. В МФЦ прочесть договор, оплатить пошлину за его регистрацию и сделать копию квитанции об оплате.
  3. Оставить задаток продавцу и договориться о дате заключения сделки в МФЦ.
  4. Проверить все документы. Лучше всего доверить проверку юристу.

Далее документы нужно передать регистратору. Он выдаст расписку об их получении и укажет дату выдачи выписки из ЕГРН с данными нового собственника.Особенностью сделки с дачей в садовом товариществе является необходимость вступить в данное товарищество.

Это делается с помощью подачи соответствующего заявления председателю дачного объединения.Сама сделка купли-продажи дачи заключается так же, как и в случае с другими домами.FacebookTwitterВконтактеGoogle+

Напишите свой вопрос — в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует Задать вопросЗаполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минутВаше имяНомер телефона * Ваш город (регион) * ОтправитьСпасибо!Ваша заявка принятаЮрист позвонит в течение 5 минутЗадать еще вопрос АнонимноИнформация о вас не будет разглашенаБыстроЧерез 5 минут с вами свяжется наш консультант Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Евгений ФедоровКонсультаций 1233Отзывов 34Татьяна ПортноваКонсультаций 845Отзывов 38Анастасия КотоваКонсультаций 642Отзывов 23Игорь РуссковКонсультаций 304Отзывов 14 Для жителей Москвы и МО Для жителей Спб и области

Какие документы необходимы при покупке дома

Самое важное, что необходимо и нужно знать о покупке дома Почти каждый из нас сталкивался в своей жизни с необходимостью совершения сделок с недвижимостью. Чаще всего предметом сделки выступают квартиры, поэтому практически все обыватели уже более ли менее примерно представляют себе эту процедуру.

Совсем другое дело, когда продается или покупается дом вместе с земельным участком: загородный коттедж, дача или частный жилой дом в черте города. У таких сделок есть масса особенностей, которые в обязательном порядке должны быть учтены еще до подписания договора купли-продажи. Иначе можно не избежать риска неблагоприятных последствий, начиная от отказа в регистрации сделки Росреестром и заканчивая признанием сделки недействительной в судебном порядке.

Поэтому надо разобраться во всех тонкостях. Конечно, можно обратиться за помощью к профессионалам – риэлторам или юристам.

Но действительно квалифицированные специалисты оценивают свои услуги довольно дорого, и оплачивать их продавцу придется из своего кармана.

Те же исполнители, которые затребуют скромное вознаграждение, с высокой долей вероятности могут оказаться мошенниками или недоучками, которые либо вообще не выполнят уже оплаченную работу, либо выполнят ее так, что участникам сделки не удастся избежать всех рисков.

Практика показывает, что далеко не все продавцы и покупатели обращаются к специалистам, предпочитая совершить сделку собственными силами.

А для этого надо разобраться во всех тонкостях самостоятельно что сулит огромной потерей времени, мы поможем вам сэкономить его. Особенности продажи дома с земельным участком

Давайте сначала разберем по пунктам, что же такого необыкновенного есть в сделках с подобного рода недвижимостью.

  • у обоих объектов недвижимости – и дома, и участка – должны быть самостоятельные документы, подтверждающие право собственности продавца. Наличие полного комплекта документов лишь на один объект не означает автоматически, что и второй объект оформлен надлежащим образом. Поэтому правовую экспертизу документов надо обязательно проводить и в отношении дома, и в отношении участка;
  • дом и участок связаны единой правовой судьбой, поэтому их продажа будет осуществляться одновременно. И на оба объекта недвижимости будет составляться один общий договор купли-продажи;
  • чтобы поставить участок на кадастровый учет, о чем говорилось в предыдущем пункте, собственник сначала должен провести межевание земли. В результате этой процедуры уточняется площадь участка и местоположение границ. Межевание является не просто формальностью, а действительно необходимым действием. Ведь в процессе его проведения могут обнаружиться факты наложения разных участков друг на друга или несогласие соседей с ныне определенными границами. И решать такие разногласия, чаще всего, приходится в судах. Поэтому, если Вы покупаете участок с уже проведенным межеванием, это сразу избавляет Вас от некоторых серьезных рисков;
  • земельный участок должен быть в обязательном порядке поставлен на кадастровый учет. Иначе регистрирующий орган (Росреестр) откажет в регистрации сделки с таким участком. Это связано с тем, что участки, не поставленные на кадастровый учет, с 01.01.2018 г. начинают считаться свободными землями. Хотя у собственника сохраняются на его участок документы, и в понимании третьих лиц он продолжает оставаться полноправным владельцем. Но в действительности право на распоряжение участками, не поставленными на кадастровый учет, переходит к государству в лице соответствующих органов местного самоуправления. А значит, любые сделки станут для собственника невозможными;
  • Дом и участок являются двумя разными объектами недвижимости. У каждого из них свой индивидуальный кадастровый номер, и они подлежат различному учету в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
  • если Вы покупаете относительно недавно построенный дом (после 1 января 2017 г.), то надо обратить внимание на следующие моменты. Для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на садовые и дачные домики, на гаражи и бани, хозяйственные постройки, т.е. те объекты, которые не являются объектами капитального строительства, собственнику достаточно лишь иметь технический план.

Если же приобретаемый Вами дом является объектом капитального строительства (т.е.

не носит временного характера и его капитальный фундамент прочно связан с землей), то с 1 марта 2018 г. собственник обязан иметь акт ввода его в эксплуатацию.

А для этого ему еще понадобится оформить технический паспорт. Итак, Вы получили представление об основных особенностях оформления жилых домов и участков разобрались. И теперь Вам гораздо проще будет понять, какие документы нужны для покупки дома с участком.

В нашей компании вы можете заказать строительство коттеджей из кирпича. Необходимые документы, которые должен предоставить продавец

Продавец обязан иметь следующие документы, которые необходимы для оформления сделки: 1.

Документ, удостоверяющий его право собственности как на дом, так и на землю (два разных документа!).

Важно помнить, что с 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации права собственности отменены. Сейчас подтверждением зарегистрированных прав на объекты недвижимости является выписка из ЕГРН. Заказать ее легко, в том числе, с помощью многочисленных электронных сервисов. Для заказа достаточно лишь знать кадастровый номер объекта.
Для заказа достаточно лишь знать кадастровый номер объекта.

Примечание! Поскольку в выписке содержится широкий спектр сведений, то по ней можно выяснить не только владельца, но и точную площадь, наличие зарегистрированных обременений (сервитут, аренда, наличие красных линий, арест и т.п.), дату присвоения кадастрового номера, категорию земель и виды разрешенного использования, координаты в осях X и Y, что однозначно подтвердит факт проведенного межевания. 2. Документы-основания, по которым продавец сам стал собственником своей недвижимости.

Они могут быть различны. Чтобы узнать о них, покупателю достаточно изучить выписку из ЕГРН.

В ней обязательно будет указано, на основании каких документов продавец приобрел дом и землю. И подлинники этих документов надо обязательно запросить. 3. Технический план на объекты некапитального строительства, построенные после 1 января 2017 г.

4. Технический паспорт и акт ввода в эксплуатацию на объект капитального строительства, построенные после 1 марта 2018 г.

5. Межевое дело на земельный участок. Но может получиться так, что межевание проводил предыдущий владелец и не передал межевое дело следующему собственнику, который уже будет продавать недвижимость Вам. Сам факт отсутствия межевого дела на руках у нынешнего собственника не должно Вас пугать.

Главное, чтобы участок был поставлен на кадастровый учет, и выписке из ЕГРН были отражены его координаты в осях X и Y. 6. Если продаваемый дом имеет статус жилого, то собственник должен предоставить выписку из домовой книги об отсутствии к моменту совершения сделки зарегистрированных в доме лиц. Если же Вы покупаете дом с прописанными лицами (например, им негде зарегистрироваться, пока они не купят на полученные от Вас деньги новое жилье), то, во-первых, точный список всех прописанных лиц должен быть указан в договоре купли-продажи, а во-вторых, в том же договоре должно содержаться обязательство продавца снять всех своих родственников с регистрационного учета в строго определенный срок.

Но всё же совершать сделки с такими условиями небезопасно.

Потому что в случае неисполнения продавцом своего обязательства, Вы будете вынуждены выписывать его родню в судебном порядке.

7. Справка об отсутствии задолженности по всем коммунальным услугам и, если недвижимость находится на территории дачных или садоводческих товариществ, то тогда еще и справка об отсутствии долгов по взносам в эти товарищества.

Конечно, по закону новые собственники не должны погашать долги предыдущих владельцев. Но на практике ресурсоснабжающие предприятия очень часто начинают предъявлять требования об уплате старых долгов к новым собственникам. 8. Если покупаемые Вами дом и участок оформлены лишь на одного супруга-продавца, но относятся к совместному имуществу супругов (т.е.

приобретались в период брака и не были получены кем-либо из супругов по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация и т.п.)), то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение сделки. Без этого согласия Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации сделки.

А даже если его специалисты проглядят этот момент, то впоследствии второй супруг вправе оспорить всю сделку в суде.

И суд совершенно обоснованно ее полностью отменит. 9. Если собственником дома и участка (или доли в нем) является несовершеннолетний ребенок, то продавец должен также получить на эту сделку согласие от органов опеки и попечительства.

10. Паспорт. Подлинник паспорта обязательно потребуется в момент совершения сделки в Росреестре. Но и Вы должны заранее убедиться, что перед Вами именно собственник, а не самозванец. Поэтому, если Вы будете подписывать с продавцом предварительный договор купли-продажи с передачей задатка или договор аванса, то обязательно заранее затребуйте от продавца паспорт.

Подписывать документы с неустановленным лицом ни в коем случае нельзя!

11. Если же интересы продавца представляет другое лицо, то он также должен иметь надлежащим образом оформленную генеральную доверенность и паспорт. Обратите внимание, что сделки по генеральной доверенности находятся в повышенной зоне риска.

Может оказаться, что представитель не согласовал с собственником цену, и тот впоследствии станет требовать отмены сделки. А еще хуже, когда доверенность оформлена пожилым человеком, который вообще не понимал, что выдает другому лицу такой серьезный документ.

Тогда Вы столкнулись с черными риэлторами. Поэтому к вопросу о доверенности надо отнестись особенно внимательно и понять, почему собственник не захотел сам лично принять участие в оформлении сделки.

Документы для оформления покупки дома и участка, предоставляемые покупателем От покупателя нужен куда менее обширный пакет необходимых документов и это: 1. Разумеется, паспорт. 2. Если дом и участок приобретаются лишь одним супругом, то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение этой сделки.

Разумеется, паспорт. 2. Если дом и участок приобретаются лишь одним супругом, то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение этой сделки.

Последствия такие же, как и в случае отсутствия согласия супруга продавца: отказ в регистрации или, если всё же регистрация состоится, возможность признания всей сделки недействительной. 3. Государственный сертификат на материнский капитал, если дом приобретается с использованием средств от Пенсионного фонда. 4. Доверенность, если покупатель доверяет другому лицу совершить от его имени сделку.

Что еще нужно помнить покупателю при покупке дома Нотариальное удостоверение является обязательным, если:

  1. если они принадлежат несовершеннолетнему лицу или лицу, являющемся ограниченно дееспособным.
  2. дом и участок (или один объект из них) находятся в долевой собственности;

В остальных случаях участие нотариуса – на усмотрение сторон.

В некоторых случаях недостаточно просто подписать договор между продавцом и покупателем, а необходимо, чтобы его удостоверил нотариус. Также, если на участок и дом имеются какие-либо ограничения (они должны быть обязательно отражены в выписках из ЕГРН), то их обязательно надо перечислить в договоре купли-продажи.

Зачастую бывает так, что на участке имеется дом, но он не оформлен владельцем в собственность. Если Вы соглашаетесь на приобретение такой недвижимости, то должны заранее понимать, что оформить такой дом в собственность Вам, скорее всего, удастся только через суд.

И процесс это будет длительный и хлопотный. К тому же, покупая участок с «несуществующим» домом, Вы не сможете получить имущественный налоговый вычет.

Ведь вычет предоставляется только при покупке жилого дома. Какие необходимы документы для налоговой для получения имущественного вычета по НДФЛ:

  1. паспорт;
  2. выписка из ЕГРН, подтверждающая возникновение у Вас права собственности на дом;
  3. декларация по форме 3-НДФЛ и заявление на возврат налога;
  4. договор купли-продажи и расписки, удостоверяющие размер Ваших затрат на покупку дома;
  5. справка 2-НДФЛ, подтверждающая факт уплаты Вами налога на доходы физ. лиц.

Какие понадобятся документы для покупки дома на материнский капитал Дом с участком можно купить и на средства материнского капитала. Но это обязательно должен быть жилой дом, а не садовый или дачный.

И Вы не сможете приобрести на средства материнского капитала долю в праве собственности на дом. А только дом целиком (разумеется, выделив в нем при покупке доли для Ваших детей).

В договоре должна быть предусмотрена отсрочка платежа.

Потому что Пенсионный фонд перечисляет продавцу деньги лишь в течение двух месяцев после совершения сделки.

И не каждый продавец на это согласится. Изношенность приобретаемого дома не должна превышать 50%. Такое ограничение ввел Пенсионный фонд для предотвращения мошенничества по обналичиванию средств материнского капитала.

Чтобы получить заветный сертификат на материнский капитал, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд и указать цель использования денег – на улучшение жилищных условий. А когда сам сертификат уже будет Вами получен, то Вам нужно будет повторно обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. И предоставить договор купли-продажи на дом, прошедший регистрацию, в котором будут выделенные доли для Ваших детей.

Что проверять и на что обращать внимание при покупке земли с домом?

Приобретение надела земли с жилым домом является сделкой, требующей значительных финансовых расходов. Необходимо тщательно проверять всю документацию на покупаемые дом и землю, чтобы не потерять вложенные средства. Не менее важной будет проверка физического состояния дома, чтобы он был комфортным и надёжным для жизни.

В первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.

Если покупатель будет обращать внимание только на внутреннюю отделку и внешний дизайн, то он рискует столкнуться в будущем со многими неприятностями — от холодных труб отопления зимой до трещин на стенах.

Существует ряд важных деталей, на которые обязательно нужно обратить внимание при осмотре покупаемого дома:

  1. Параллельность стен и ровность пола;
  2. Состояние электропроводки.
  3. Работоспособность коммуникаций;
  4. Состояние погреба (подвала);
  5. Расположение водостоков;
  6. Состояние чердака и кровли;
  7. Надёжность системы канализации;
  8. Качество просушки деревянных элементов конструкции;

Следует помнить, что лучше всего осматривать дом в марте или апреле, во время весенних паводков, так как в этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо видны. Если в подвале или погребе стоит вода или мокрые углы, значит, фундамент пропускает воду, что может привести в будущем к размыванию такого фундамента и раннему разрушению дома, особенно если в доме два или три этажа.

Если водостоки расположены неправильно, дождевая вода может размывать грунт вокруг фундамента, что также может приводить к преждевременному разрушению жилого строения. Для самостоятельной расположения водостоков можно понаблюдать за их работой во время дождя, отмечая, уходит вода в сторону от дома или заполняет низины и ямки возле стен и углов дома. В последнем случае такие водостоки необходимо переделывать или заменять на другие.

Состояние кровли необходимо проверять, поднявшись на чердак (желательно во время или после дождя). Таким образом можно определить, насколько качественно положена крыша и не протекает ли она.

Чтобы крыша не давала течь во время ливней, между элементами черепицы не должно быть щелей более 2-3 мм, а нахлест должен составлять не менее 0.5 см. Если дом деревянный, то специальным влагометром можно оценить степень просушки дерева.

Сырое дерево со временем ссыхается в ширину, и геометрия дома нарушается, появляются щели. Затем нужно попросить продавца продемонстрировать работу всех имеющихся коммуникаций для проверки.

К основным коммуникациям относятся:

  1. Электропроводка;
  2. Водоотведение и канализация;
  3. Водопровод;
  4. Отопление.
  5. Газоснабжение;

Если дом снабжён собственной системой зимнего отопления, необходимо запустить его и через некоторое время проверить температуру батарей.

После этого важно осмотреть электросчётчик и систему электроснабжения.

Провода должны быть медными по современным стандартам, также обязательно должно присутствовать заземление. Вода из кранов не должна иметь неприятный запах или мутный цвет. Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды.

Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды. При возникновении сомнений в тщательности проведённой можно обратиться к инженерам-оценщикам, которые помогут профессионально оценить техническое состояние жилого дома. Когда проверка физического состояния дома завершена, необходимо приступить к проверке на покупаемый дом и земельный надел.

Как покупателю, так и продавцу следует внимательно отнестись к и проверке документов, чтобы обеспечить законность сделки и избежать юридических проблем в будущем.

Продавцу нужно проверить действительность личности покупателя и его паспортных данных, чтобы исключить возможность заключения сделки с человеком, находящимся в розыске правоохранительными органами, или же действующего по подложным документам, иначе такую сделку суд может признать впоследствии , а в случае, если судебные органы заподозрят сговор между продавцом и покупателем, то все материальные ценности, указанные в договоре, могут быть конфискованы в пользу государства (к ним относятся и денежные средства, полученные продавцом).

Если покупатель оплачивает сумму сделки , то важно убедиться в их подлинности.

Такую услугу (проверку подлинности бумажных денег) оказывают коммерческие банки.

Покупателю предстоит более кропотливая работа по проверке документов при покупке дома с участком. Так как покупке подлежат надел (объекты сделки), то, согласно § 7 Гражданского кодекса РФ, необходимо наличие документов на каждый объект сделки.

У продавца должны быть в наличии:

  1. , нотариально подтверждённая (если от имени продавца действуют представители).
  2. Выписка из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на объекты договора;
  3. и технический план (с 2014 г.);
  4. Правоустанавливающие документы;
  5. Кадастровые документы на каждый объект сделки;
  6. Правоудостоверяющие документы;

Правоудостоверяющими документами является свидетельство о регистрации права на каждый объект сделки: надел земли и дом (или дома) на данном наделе. К правоустанавливающим относят документы, на основании которых продавец ранее получил продаваемый надел земли с домом в собственность.

К таким документам относят:

  1. Свидетельство о праве наследования.
  2. Справка о ;
  3. Договор обмена;
  4. ;
  5. ;

В кадастровом документе на земельный надел должна быть указана и подкатегория покупаемой земли, перечислены ограничения для её использования, указаны площадь и план , а также все постройки ( и ), расположенные на данном наделе земли, а в кадастровом документе на жилой дом должен быть план каждого этажа дома. Если представленному продавцом техническому плану более пяти лет, то такой план подлежит замене продавцом (до оформления сделки) в бюро технической инвентаризации по месту расположения продаваемых объектов недвижимости.

Выписка из ЕГРП необходима, чтобы не приобрести заложенную или находящуюся под арестом недвижимость, а также чтобы не приобрести вместе с домом и землёй налоговые и иные задолженности. Защититься от можно, зная всего лишь несколько нехитрых правил. Хотите приобрести участок у государства по кадастровой стоимости?

Хотите приобрести участок у государства по кадастровой стоимости? описаны возможные варианты. При покупке земли в рассрочку необходимо составить соответствующий договор. Как это сделать правильно, подробно описано в .

В юридической практике нередко бывают случаи, когда в документации на продаваемые объекты (землю и дом) указана информация, которая расходится с реальными физическими показателями таких объектов.

Во-первых, необходимо установить, соответствует ли реальная площадь надела земли указанной в кадастровом паспорте.

Во-вторых, важно проверить соответствие границ покупаемого надела с реальными границами, чтобы в будущем избежать возможных разногласий с соседями или муниципальными властями.

Все постройки на покупаемом наделе земли должны находиться строго в пределах границ данного надела. Далее нужно осмотреть коммуникации, расположенные в жилом здании и возле него на предмет совпадения с планом коммуникаций в техническом плане. При наличии существенных (более 0,1 м) расхождений существует вероятность, что часть из таких коммуникаций была подведена самостоятельно продавцом без соответствующих инженерных расчётов.

Наличие таких коммуникаций незаконно и может быть опасно для проживающих в доме.

Если со стороны продавца выступают его представители на основании доверенности, заверенной , необходимо обязательно проверить подлинность такой доверенности у нотариуса, так как многие случаи мошенничества с недвижимостью связаны именно с поддельными доверенностями.

Чтобы избежать возможного мошенничества, важно поинтересоваться, почему продавец не участвует в сделке самостоятельно.

Желательно связаться с таким продавцом по телефону или встретиться лично, чтобы убедиться в реальности его существования и действительности его намерения продать надел земли с домом, иначе такую сделку могут признать незаконной в будущем родственники продавца или любые заинтересованные лица.

Немаловажно проверить вменяемость продавца, реальность его намерений, так как нередки случаи, когда заинтересованные лица (как правило, ) уже после совершения сделки обращаются в судебные органы и доказывают, что продавец не отдавал отчёт в своих действиях на момент заключения основного договора, или же находился под давлением обстоятельств (например, остро нуждался в деньгах на лечение), и суд может признать такую сделку незаконной полностью, или значительно увеличить сумму сделки, вследствие чего покупатель понесёт существенные финансовые потери. Чтобы избежать судебных разбирательств и потерь после сделки, можно попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учёте.

Подобные справки запрашиваются обязательно в тех случаях, если продавец ведёт себя подозрительно. Если выяснится, что продавец состоит на учёте у психиатра, благоразумным будет отказаться от заключения сделки с данным физическим лицом. Итак, при покупке участка с домом необходимо все юридические документы на покупаемую недвижимость.

Также важно проверить физическое состояние дома, земельного участка и качество подведённых коммуникаций.

Тщательный анализ предоставленных продавцом документов и внимательный осмотр покупаемой недвижимости поможет избежать многих проблем после заключения сделки. ЮристЮрист |

Автор: Илья Тарасов Поделиться 0 2

Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом

Индивидуальные дома продаются вместе с правами на землю, на которой они построены.

Поэтому покупателю нужно следить, чтобы каждый из передаваемых объектов недвижимости был должным образом описан в договоре.

Как правильно оформить сделку, составить соглашение на куплю-продажу земельного участка с домом, какие пункты должны быть в документе, какова цена процедуры? Обсудим эти вопросы в статье.

Содержание Основные положения, регулирующие куплю-продажу недвижимости, закреплены В этом разделе собраны нормы, регулирующие:

  1. порядок государственной регистрации;
  2. другие аспекты сделки.
  3. определение стоимости;
  4. форму договора;
  5. порядок передачи имущества;

При составлении договора нужно учитывать общие требования .

Особое внимание следует уделить закону .

Право собственности на дом и участок переходит к покупателю только после того, как соответствующая информация будет внесена в ЕГРН сотрудником Росреестра. Также стороны не должны нарушать требований норм и других актов, регулирующих оборот земель.

Процесс следует разделить на несколько этапов:

  • Определение стоимости, по которой будет выставлено имущество на продажу.
  • Размещение объявление и поиск покупателей. Для этого используются тематические сайты, а также традиционные способы – размещение информации на стендах и столбах.
  • Предварительная подготовка дома и участка к продаже. Помимо наведения порядка, гражданину нужно собрать первичные документы для продажи.

  • Переговоры, заключение договора.
  • Подготовка проекта договора. Стоит иметь шаблон, чтобы можно было сразу его предложить заинтересованному человеку.
  • Получение денег и передача имущества.

До продажи дома необходимо освободить здание от обременений. Например, если дом находится в залоге в связи с невыплаченным кредитом, нужно погасить долг и снять ограничение на продажу. Для реализации потребуются следующие документы:

  1. документ, по которому было получено имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной);
  2. выписка из ЕГРН для дома и для участка;
  3. технический паспорт на дом.
  4. на участок (он должен быть у собственника, если участок формировался до 2017 года);

Внимание!

Если продавец состоит в браке, нужно заранее подготовить нотариальное .

Цена недвижимости зависит от многих факторов:

  1. забор;
  2. многолетние растения и деревья на участке;
  3. площадь дома и этажность;
  4. площадь участка;
  5. технические характеристики дома – тип материалов стен, вид кровли, утепление и т.д.;
  6. наличие подведённых коммуникаций (газ, канализация, водопровод);
  7. наличие дополнительных построек на участке – гаража, сарая, беседки;
  8. расположение (больше ценятся земли возле водоёма и с хорошим транспортным обеспечением);

Цена может быть ниже рыночной при наличии следующих обстоятельств:

  1. рядом находятся крупные фермы, полигон ТКО, промышленные предприятия или иные объекты, которые могут загрязнять воздух.
  2. близлежащие территории изымаются для госнужд;
  3. к участку ведёт плохая грунтовая дорога;

Если собственник боится продешевить, можно заказать профессиональную оценку.

Но цена в любом случае устанавливается в ходе переговоров с покупателем.

Это соглашение, где прописываются намерения сторон: продать дом и участок и, соответственно, приобрести его и оплатить.

В предварительном документе указываются:

  1. передача определённой суммы в качестве аванса или задатка;
  2. иные положения.
  3. срок заключения основного договора;
  4. стоимость сделки;

Важно! Задаток не возвращается покупателю, если основной договор не был заключён по его вине. Или возвращается в двойном размере, если продавец отказался от продажи.

Предварительные соглашения требуются, если договор не может быть исполнен прямо сейчас. Например, покупателю нужно продать другое имущество или получить кредит.

Таким образом, стороны фиксируют условия сделки, потом решают свои проблемы, и возвращаются к достигнутым договорённостям вне зависимости от того, как изменилась рыночная цена на имущество. Без такого договора можно обойтись, если сделку можно завершить в течение 2-х недель. Соответствующие сроки передачи имущества, оплаты, государственной регистрации можно прописать в соглашении.

По закону для оформления сделки нужен только договор. Но покупатели требуют определённый пакет документов, чтобы убедиться в юридической чистоте перехода права собственности.

Продавцу потребуются:

  • Справка об отсутствии долгов за потреблённые коммунальные услуги.
  • Справка из ПНД о том, что человек психически здоров. Выдаётся после приёма врача, стоит до 1000 рублей.
  • Требуется, если у покупателя есть сомнения относительно расположения границ участка. 500 рублей стоит электронный план, 1500 – на бумаге.
  • Выписки из ЕГРН. Документы оформляются в Росреестре за 3 рабочих дня. Бумажная версия стоит 750 рублей за экземпляр, электронная 300 рублей.

  • .
  • Документ, подтверждающий переход права собственности.
  • Технический паспорт на дом. Оформляется в БТИ за 5 рабочих дней. Стоимость – около 1200 рублей.

Справка! В некоторых случаях покупатели требуют справку из БТИ о зарегистрированных строениях на участке.

Без этого документа можно обойтись, если прописать в договоре характеристики зданий, которые передаются вместе с наделом. Обычно это сарай, гараж, баня и подобные сооружения. Существует несколько способов составления бумаги:

  1. помощь юриста (нотариуса).
  2. самостоятельно, используя готовый шаблон и рекомендации;
  3. обращение к риелтору;

Договор заключается в письменном виде, заверение не требуется.

Он должен иметь название, номер и дату.

Договор подписывается лично покупателем и продавцом или их представителями. Документ оформляется в 3-х экземплярах: для покупателя, продавца и для Росреестра.

В соглашении нужно отразить следующие положения:

  1. цена недвижимости;
  2. информация об отсутствии обременений на недвижимость (не заложена, не сдана в аренду, право собственности на неё не оспаривается в суде);
  3. предмет сделки – продавец передаёт участок и дом и право собственности на него, а покупатель принимает и оплачивает;
  4. процедура передачи участка и дома (в какой срок, используется ли при этом );
  5. заключительные положения (процедура разрешения разногласий, порядок изменения и расторжения договора и т.д.);
  6. покупатель подтверждает, что никаких правовых ограничений на приобретение имущества с его стороны нет;
  7. информация о продавце и покупателе (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, серия и номер паспорта, дата и орган выдачи);

  8. описание участка – площадь, категория земель, вид разрешённого использования, адрес, кадастровый номер;
  9. порядок расчётов – одним платежом или несколькими, до передачи имущества или после, наличными или банковским переводом;
  10. возложение обязанности по регистрации сделки на одну из сторон;
  11. описание дома – площадь, в том числе жилая, этажность, адрес, , иная важная информация (количество входов, наличие мебели внутри и т.д.);
  12. меры ответственности (компенсация убытков, выплата пени за просрочку оплаты или несвоевременную передачу имущества);
  13. подписи сторон, Ф.И.О., банковские реквизиты, если они требуются.
  14. утверждение, что право собственности переходит только после государственной регистрации сделки;

Стороны по своему желанию могут добавить различные права и обязанности, установить особые меры ответственности и т.д. Подробную статью об оформлении договора читайте .

Когда договор подписан, и передача имущества состоялась, покупатель отправляется в управление Росреестра по месту нахождения участка.
Также обращение можно подать через сайт Росреестра и в

Человеку потребуется:

  1. заявление (заполняется по шаблону на месте);
  2. 2 оригинала договора и приложений к нему, включая (если он составлялся).

Заранее нужно оплатить 2000 рублей в качестве.

Регистратор проверяет представленные документы на соблюдение требований закона. Если нарушений нет, бумаги принимаются. Внесение изменений в ЕГРН занимает до 10 рабочих дней.

Из Росреестра гражданин получает 1 экземпляр договор с отметкой о регистрации.

Человек может попросить выписки из ЕГРН с актуальной информацией о принадлежащем ему имуществе.

Внимание! Часто покупатель и продавец привязывают окончательный расчёт по договору к государственной регистрации.

Если было нарушение закона, информацию в ЕГРН не внесут. Таким образом, будущий собственник подстраховывается. Дополнительную информацию о регистрации сделки в МФЦ смотрите в видео: Более подробно о регистрации читайте .

За сбор документов продавец заплатит от 600 рублей до 2500 рублей. Стоимость регистрации сделки составляет 2000 рублей.

За сбор документов, касающихся недвижимости и личности продавца, отвечает собственник. Покупатель обращается в Росреестр и оплачивает госпошлину из своих средств.

Судьба земли напрямую зависит от судьбы строения, которое на нём расположено. прямо запрещает передавать дом без надела. Специалист Росреестра откажется регистрировать подобную сделку.

Возможна ситуация, когда дом возведён на участке, предоставленном в аренду для индивидуального жилищного строительства. Тогда покупателю переходит право пользования землёй. Он будет обязан вносить арендную плату, а также получит возможность оформить землю в собственность в соответствии с законом.

В жилом доме могут быть прописаны несовершеннолетние. Прекратить регистрацию детей можно только с разрешения органа опеки и попечительства. Чтобы не решать данный вопрос в суде, следует попросить выписку с лицевого счёта.

Продавец должен прекратить регистрацию всех лиц в помещении до дня его передачи покупателю. Если дом продаётся с дополнительным оборудованием, например, с газовым котлом, сантехникой и т.д., нужно прописать это в договоре. Можно составить отдельное приложение, где будет перечислено всё имущество.

Иначе продавец может указать, что он передал только само здание, а оставшееся имущество ему должны вернуть. Договор купли-продажи дома с участком касается сразу 2-х объектов недвижимости. Каждый из них должен быть подробно описан.

Остальные положения договора стандартны.